购房须知：避免购买二手房时的那些坑
2020-08-03 12:01:42 来源：搜狐焦点网
今天从签署合同的角度为大家讲一下如何避免买房中的坑，本文中的“房”仅指二手房。二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。二手房的情况比一手房要复杂，除了付款方式、交房期限、违约责任、争议解决等条款外（具体同一手房），还有以下事项需要特别注意：
1.对房主的身份需要进行核实，确保签署合同的人身份真实并且是房屋真正的产权人
近年来虚构身份冒充房主、房子为多人共有但其中一人声称为其单独所有或者一房多卖的情况不断发生，最后购房者付了定金和首付款正准备过户时才发现自己上当了，去找人却又无法找到当初签约的那个人了。因此，二手房购置必须确保签约主体是合法房主，有权进行房屋的买卖。
2.对房产是否存在租约、抵押和查封应当进行调查
购房者在签署合同前应当对该二手房是否还存在未履行完毕的租约、有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利和是否已设定抵押进行调查。根据法律的规定，如果该房产已存在租约，则“买卖不破租赁”，承租人可以要求购房者继续履行租赁合同（不过现实中一般卖方会支付给承租人违约金让承租人搬走）；如房屋产权已设定抵押，则只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房屋方可进行买卖。如果该房屋是已经被司法机关查封，则该房屋是无法交易的。
3.合同中应载明房屋的基本情况
购房人应注意合同中是否注明了房屋基本信息，尤其是面积和户型，合同中载明的信息应当和产权证上载明的保持一致。其他信息如地址、门牌号、水电、煤气、暖气、有线电视等基本设施等都应当载明。
4.双方必须明确物业费、水电煤气费等费用的交接时间
不同于一手房，由于二手房在转让前一直是处于使用中的，因此在使用期间会产生各种各样的费用，如物业费、水电煤气、有线电视、宽带费等，而且有的费用是预付费的，有的是按月计算的，买卖双方对于这些费用的交接的方式和时间应当予以明确约定以避免后续产生纠纷。
5.关于房产中介的承诺和提供的合同
不同于一手房交易，在二手房交易中，房产中介往往扮演着重要角色，房产中介撮合买卖双方达成一致的合意，同时要向买卖双方提供关于订立合同的真实信息，很多时候甚至双方签署的买卖合同模板都是房产中介提供的，买卖双方由于缺乏法律知识和对政策的了解，有时候会太依赖于房产中介的信息和承诺，比如有的地方政策是禁止卖方用买方的首付款去支付卖方要买的房子的房款的，那么合同条款中通常应约定在买方支付完全部房款后卖方再配合办理过户，但有的中介并未告知卖方此政策，而卖方又高度信赖中介提供的合同，导致忽略了合同中的过户时间是否符合卖方的要求，因此在后续履行合同的过程中因为付款时间的问题而导致纠纷。
6.其他
除前述五个问题外，对于二手房的购房者来说，还应注意学区、卖方的户口迁移时间等问题，并应尽量在合同中予以约定。
