近年来，住宅用地使用权到期续期问题开始浮现，能否续期、是否收费、收费多寡，这些话题时常引来各方争辩，但难有定论。

明年元旦将正式施行的《民法典》第359条规定：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。与现行《物权法》相比，《民法典》增加了对续期费用的相关规定，如此立法有何背景，未来对民众居住，以及房地产市场影响如何?

国新办7月31日举行吹风会，介绍《民法典》及其实施有关情况。在住宅建设用地使用权续期的这一问题上，曾全程参与《物权法》立法和《民法典》编纂工作的法学专家们也给出了一些回应和解释。

“《民法典》这么多的条文，有些问题要进一步落实。下一步怎么来做，可能需要国务院还有各地政府，根据自己当时土地使用权最初创设时的具体情形，来作出更进一步的细致安排。”中国法学会学术委员会委员孙宪忠说。

《民法典》延续“自动续期”原则

宅地产权续期问题，源于我国规定土地出让使用权有年限限制，而房屋所有权没有期限限制。

在上述吹风会上，孙宪忠表示，我国城市居民的住房都是采取复合公寓，不像国外采用单一住宅的方式。这种情况下出现了一个普遍现象，就是民众对房屋有所有权但对土地只有使用权，因为《宪法》明确规定，城市土地只能归国家所有。这种情况下出现了一个特殊的问题，就是所有权和使用权之间期限的磨合差别。

按照1990年国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，我国土地使用权出让按照类别设置了不同的最高年限：居住用地70年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年等。

孙宪忠透露，2007年制定的《物权法》在讨论过程中，就此问题就曾经引发过很大的讨论，一种观点曾经提出来，即土地是国家的，老百姓使用国家的土地就给国家交钱，使用期满了还应该再继续交费。

对此观点孙宪忠并不认可。他认为，不能把民众占有使用土地的情形理解为私有土地占有使用的情形，政府运营土地，不能把它理解为政府的私有土地的运营，应该从大的政治伦理的角度来思考这个问题。同时，民众在购买房屋的时候，实际上土地使用权的地价也已经出过了。

最终《物权法》采取了自动续期这样一个法律上的制度安排，其第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

在此次《民法典》编纂的过程中，“自动续期”的原则也得到了延续。

在上述吹风会上，中国法学会副会长、学术委员会委员王利明也表示，《民法典》359条是个非常重要的条款，首先它确立了住宅建设用地到期之后自动续期的规则，这是2007年《物权法》确定的一个重要规则，也可以说是给老百姓财产权或者说老百姓最重要的财产——房屋所有权进行保护的特殊规定，真正给老百姓吃了一个定心丸。

“自动续期的含义是什么?就是到期之后，不用再到政府办特别手续就可以自动延长了，这样是真正强化了对老百姓的房屋所有权的保护。”王利明说。

王利明表示，他做过一个调研，为什么这些年来房地产业能够这么蓬勃兴旺的发展，其实背后有个非常重要的原因，就是《物权法》确立了这个自动续期规则，真正使老百姓的财产形成了一个恒产恒心的机制，从而使老百姓敢大胆置业，促进房地产业的发展。所以，这次《民法典》359条继续确定这个规则。

未来会如何收费?

虽然延续了“自动续期”的原则，但对照现行《物权法》第149条后可发现，《民法典》第359条增加了“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”这句话。

为什么要加上这一句话?有什么具体意义?以后是不是住宅用地到期后都需要缴纳费用?

孙宪忠表示，实践中有个问题，改革开放初期，一些地方规定的(住宅用地)使用期限比较短，比如说有个地方当时土地使用期限只有二十年，他当时交钱的费用也是按二十年交的。这个期限的费用问题，可能还不太完全一致。所以在现在《民法典》359条后面加上一句话，具体以后缴费怎么样安排，还需要国务院通过行政法规作一个具体规定。

2016年4月，浙江温州部分住宅20年的土地使用权到期但房屋所有权未到期，市民在办理交易时被告知土地续期需几十万元的手续费，此事引起外界关注。此后，相关部委组成联合调研组赴温州调研。

针对温州当地20年住房土地使用权到期问题，在2016年12月，国土部和住建部会商后回复，可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理，即不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续，涉及“土地使用期限”，仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期。

孙宪忠认为，(《民法典》)作这个规定就是考虑到这个具体的情形。但是有个法律的原则，就是自动续期，如果他原来的费用缴纳得比较充分，也是不用缴费续期的。但是如果期限比较短，对国家利益不当的情况下，适当补充一些费用，也不算为过。

“如果老百姓早先交的费用已经是很长期限的了，而且费用交得比较充分，建议还是不要再收费了。如果期限确实显著比较短，可以考虑收一点费用。住房制度的安排涉及到大多数老百姓的重大利益，希望有关机构能够妥善处理这个问题。”孙宪忠说。

对于宅地续期要不要收费的问题，王利明也表示，其个人理解，首先不是说全免。有的用地期限只是二十年，有的是七十年，七十年跟二十年交的费用是不一样的，如果全免了，对七十年的也不公平，显然现在还不能做到全免。

他认为，也不能像缴纳土地出让金那样重新交一遍，这给老百姓增加的负担太重。所以究竟什么样的方式更合理?如果当时已经交了七十年(费用)，现在是不是可以少交或者不交?这些问题都值得讨论，非常复杂。

自然资源部政策法规司司长魏莉华近期也曾透露，《民法典》对住宅建设用地使用权续期问题作出原则规定，这为保障群众“户有所居”吃下“定心丸”。至于续期费用具体如何缴纳和减免，在《城市房地产管理法》修改中将会作出进一步明确的规定。