二手房交易是指已经在房地产交易备过案、完成初始登记和总登记的房屋，再次上市进行交易买卖。

面对繁杂的二手房交易流程，哪怕是买房老司机，或是专业的地产中介，都会有些抓不着头脑，更别提众多的购房小白了！！那么，二手房交易的详细流程是怎样的？有哪些注意事项呢？看完这个你就明白了。

一、二手房交易流程

1、洽谈房价、付定金

在选择二手房时，首先得对楼市、所购房屋区域板块进行熟悉。在看中房屋后，将购房意向金交于地产经纪人，并签订购房意向书。

约上家谈判，确认信息有：房屋地址、产证、产权人身份，价格以及付款周期和交易周期等条件。（包含签合同时间的约定、审税过户时间、户口的约定，家电家具的约定，交房时间以及尾款的约定等），交易中心核实完房屋的产权调查。

然后再由地产经纪人出面与业主洽谈价格，业主同意后意向金转化为定金，不同意的话意向金退还购房者，当然也可以在三方都在场的情况下进行洽谈。

⚠重点：一定要查看产权查册信息，了解抵押情况、租赁情况、是否被查封等相关内容。

2、签订房屋买卖合同

房屋买卖合同是购房中最为关键的一部分，合同之中包含很多内容，如确认房屋面积、户型缺点、装修状况、物业管理、房屋历史、产权以及是否可以做二手房按揭。

签合同当天需要付首付款（首付款要准备好），要确定产权人是否到齐，买家是几个人上产证，是否到场并签字确认。按照之前居间协议约定的进行房屋买卖合同进一步完善。

合同签好后，若需办贷款，这时需要同时进行，以利于后续交易的进行，同时审税也可以着手做起来，较好在签好合同的当天，就可以去交易中心办理。

⚠重点：明确过户期限、房屋户口安置情况、交房期限。

03、房屋付款方式

房屋付款方式为一次性付款与按揭贷款（商业、公积金、组合贷款）两种。一次性付款是指交付全款、税费、佣金到指定监管账户上；按揭贷款得先交首期到指定监管账户，然后申请贷款方式，最后签贷款合同。

⚠重点：注意各笔款项的支付时间节点，如果是等待自己出售房屋的款项到手后支付给业主，需要特别精确地算好时间节点。另外：不能承诺银行何时放款，因为这个是银行第三方行为，客户的承诺无法制约银行。

选择银行办理按揭，可以综合考虑，选择家利率优惠多及离家近的银行，这样到时候买方要赎楼或办理相关业务，也相对来说会比较近些。

赎楼指的就是卖方还清银行贷款、拿回房产证，注销抵押登记。对于赎楼的期限，尽量不要限定赎出房产证的期眼，怕因为担保公司、银行等原因导致赎楼时间相对较长，如果限定了较短的赎出房产证的期限，可能最终违约。

04、申请过户、办过户手续及交税

买卖双方都在场的情况下，在相关中介人员的陪同下去房屋所属的交易中心办理过户手续。

核心环节：核价--住房查询--房产税认定--缴税--过户。

⚠重点：注意要带齐材料，特别是上家的原始档案，（若需）建议提前调取，如果是动迁房、有继承或赠与的房子，建议提前判断税费情况。

05、领取房屋产权证

⚠重点：️ 若是买家贷款，部分银行会银行领取，公积金也是公积金中心领取。

06、银行放款给卖方

⚠重点：银行放款给卖方，要求卖方账户信息必须正确，核对清楚。建议业主提供的银行卡，和客户办理贷款的银行，为同一家。

07、房屋交付、水电、煤气、物业管理费交割

⚠重点：水、电、煤等费用可以联系相关的公共咨询电话了解当日之前的使用金额，以及，是否有拖欠物业费的情况存在。

二、二手房交易费用

二手普通住宅5年之内个人所得税计算方法：

1、（售房收入-购房总额-本次缴纳营业税-原始契税-合同价×1%）×20%；

2、税费缴纳人在地税系统中未能查询到原值，不能正确计算应该缴纳税额的，应该采取核定征收，购买二手房个人所得税税率暂定为计税价格的1%；

3、二手普通住宅营业税计算方法：不足2年的房屋总价的5.6%营业税，超过2年（含2年）免征营业税；

4、二手非普通住宅营业税计算方法：不足2年的房屋总价的5.6%营业税，超过2年（含2年）的房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%营业税；

5、二手别墅营业税计算方法：不足2年的房屋总价的5.6%营业税，超过2年（含5年）的房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%营业税；

6、购买时间是否满2年首先看房屋产权证，其次看契税，再次看票据。这三种证件按照时间早的计算，一般地说票据早于房屋契税，契税 早于产权证。

三、二手房交易税费有哪些优惠？

1、买房人应缴纳税费优惠

（1）买房人应缴纳契税优惠：首次购房评估额90平方米内1%、90平方米-144平方米内1.5%，超过144平方米或非首次3%的契税，买方缴纳；

（2）买房人应缴纳印花税优惠：房款的0.05%；

（3）买房人应缴纳交易费优惠：3元/平方米；

（4）买房人应缴纳测绘费优惠：1.36元/平方米；

（5）买房人应缴纳权属登记费及取证费优惠：所缴纳的权属登记费及取证费一般情况要缴纳200元内。

2、卖房人应缴纳税费优惠

（1）卖房人应缴纳印花税优惠：房款的0.05%；

（2）卖房人应缴纳交易费优惠：3元/平方米；

（3）卖房人应缴纳营业税优惠：全额的5.56%（房产证未满2年的、普通房满2年减免）；

（4）卖房人应缴纳个人所得税优惠：房款的1%（普通房满五年）。