买二手房除了首付，到底还要花哪些钱？
2021-02-19 10:00:32 来源：搜狐焦点网
一般情况下，相同房价的房子，购买二手房所需的费用往往比新房更高，交易流程也较新房更加复杂，因为除了正常的首付，二手房还会涉及到其他方面的开支，比如契税、增值税、中介费等等，那么买一套二手房到底要花哪些钱？今天就给大家梳理一份二手房所要涉及的费用明细。
1.首付款
贷款买房如果是首套房，则首付比例为30%，二套房的首付比例根据各地不同情况，需要缴纳40%-70%不等，但这里的缴费基准，是以银行对于房产的评估价格为准的，并非成交价格。
2.中介费
由于二手房市场鱼龙混杂，所以大部分人都会选择通过房产中介来购买，这就免不了要交房屋中介费。目前的中介费在0.5%-3%区间浮动，即房屋成交价格的0.5%-3%，中介费是可以砍价的，具体费率由买方和中介协商确认，想要更低的中介费，可以选择靠谱的小型房产中介。
3.贷款费用
办理房屋贷款时，涉及到的费用是房屋评估费和贷款服务费，上述提到的首付款项是以房屋评估价格为基准，说的就是这个房屋评估。
房屋评估是银行批贷的必要动作，因为银行是不以成交价为参考发放贷款的，通常银行会指定评估公司来进行房屋估价，然后根据估价给出贷款额度，也就是说当你的成交价是300万，房屋评估价是280万，你要贷款70%，也就是280万×70%=196万，那么你就要准备300万-196万=104万的首付。而最终的评估费，根据评估价的万分之一到万分之五进行收取。
贷款服务费没有固定标准，因为银行办理贷款并不需要收取服务费，且办理贷款的每个环节都需买家的参与，中介一路陪跑，所以中介针对要贷款的购房者，一般都会收取贷款服务费，一般为2000-5000元/单，同样可以砍价。
4.税费
二手房买卖涉及税费较多，最重头的是契税、个人所得税、增值税。
个人所得税，这笔费用是需要根据卖方情况来决定的，当卖方出售的房屋满足满五少有，即可免征个人所得税，若不满足，则需要缴纳成交价的1%个人所得税。
契税，契税是在房屋所有权发生变更时，对新业主征收的一次性税收。具体细则为：
个人首套房面积为90平方米及以下，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上，减按1.5%的税率征收契税，该政策北京、上海、广州、深圳适用；个人二套面积90平米以下征收减按1%征收，面积90平以上征收2%，北京、上海、广州、深圳暂不实施，其他地区适用；个人三套房及以上征收3%。
增值税顾名思义就是商品在流转过程中，产生的增值额为计税依据征收的一种税费，通俗一点就是商品在市场上卖出了高于出厂价的价格，中间的差价要征收增值税。
原则上增值税为卖方支付，且当房屋满二少有时是免征的，但实际房产交易中，买家却是增值税的实际承担者。
为什么这么说呢？因为当房屋不满足免征的条件时，实际房屋的市场价可能为100万，但是需要缴5万的税款，总价就是105万，而你要支付的就是这105万，100万是卖家的收入，5万会被他拿去交税。
关于房屋满五少有、满二少有的解释：
满五少有：满五，是以房屋的契税发票时间或房产证发证时间为准满5年，少有，是指家庭少有住宅。
满二少有：满二，是以房屋的契税发票时间或房产证发证时间为准满2年，少有，是指家庭少有住宅。
5.其他费用
根据城市和地区的不同，除了前文4种费用，还可能存在其他的费用，如房本费、贴花、产权登记费等，费用几元到几十元不等，相比大几百万的房价和轻松过万的税费，聊胜于无。
最后，为了购房者明明白白知晓自己所交的费用，也为了不被套路，购房者在买二手房时，一定要让房产中介将所有费用列个明细。在后续的交费中，认准明细来交，如果中途多了其他费用，购房者可保留证据，拒绝交付部分故意隐瞒的费用。
