卖房时,哪些风险业主需要注意?

2021-02-26 10:03:07   来源:搜狐焦点网

二手房买卖交易过程中,常见的购买方式有全款和贷款两种方式。

相比于全款购房,贷款购房可以省下大量的现金流,减轻购房人的压力,所以现在绝大多数房屋交易都是存在贷款环节的。

购买人根据贷款利率的不同,贷款购房又分为商业贷款、公积金贷款、组合贷款三种贷款方式。

公积金贷款,利率是最低的,购房人还贷利息也是最低的,但对应的贷款额度也非常低,一般而言对于首套购房最多贷款120万,二套贷款购房最多可以贷款60万。

商业贷款的方式,其利率虽然高,但是可以贷出最高的贷款额度,对于首付比较低的客户,通过商业贷款购房是非常普遍的。

因为组合贷款的利率是介于前两者中间的,所以对于希望贷出高额度同时兼顾还款利息少的购房者,这不失为一个两全其美的选择。

一、四种常见的贷款购房交易流程

1、全款购房的交易流程为:

客户资质审核—签署房屋买卖合同—办理网签—资金监管—缴税预审—预约缴税—缴纳税费—预约权属转移登记—办理权属转移登记—领取新不动产权证书—物业交割—监管资金解冻。

2、商业贷款购房的交易流程为:

客户资质审核—签署房屋买卖合同—办理网签(可同时进行贷款评估)—资金监管—银行面签—批贷—缴税预审—预约缴税—缴纳税费—预约权属转移登记—办理权属转移登记—领取新不动产权证书—首付款解冻—办理抵押登记—银行放款至卖方账户—物业交割—保证金解冻。【房屋无抵押的情形】

3、纯公积金贷款购房的交易流程为:

资质审核—签署房屋买卖合同—网签—评估—资金监管—公积金面签+初审—批贷—签署借款合同—缴税预审—预约缴税—缴纳税费—预约权属转移登记—权属转移登记—线上抵押登记—放款。【市属公积金贷款】

4、组合贷贷款购房的交易流程为:

资质审核—签署房屋买卖合同—网签—资金监管—评估—公积金面签+初审+银行面签—公积金审批—商贷审批—签署借款合同—缴税预审—预约缴税—缴纳税费—预约转移登记—转移登记—线上抵押登记—放款。【市属公积金组合贷款】

二、业主卖房过程中常见的风险

在一线作业过程中,看到过各种方式的房屋买卖交易流程,深知房屋买卖是一个家庭非常重大的事情,交易安全是第一位的,决不能抱着侥幸心理。因为这个过程,不出问题就没什么事,一旦出问题都可能是大事,故提前考虑周全,排除各种潜在风险,一定是非常必要的。

根据二手房买卖交易流程,对于业主来说,核心上找到一个确实具有购房资格的人,约定好具体的时间,完成具体的交易流程,到具体的时间节点拿到具体数额的购房资金,并明确好具体的违约责任,能在很大程度上把控风险。购房款多少的问题,以及什么时间拿到购房的问题搞定后,交易流程的问题也就很清晰了。北京链家的合同文本目前在市面上就算是相对规范的买卖交易合同范本了。具体来说,有以下几个方面的问题需要业主特别注意。

1、购房人购房资格尚不确定

当前很多购房人在买房时,看到一套优质房源就想着急于下定。但因为限购政策的原因,存在北京户口还没有落实好、换房改善但名下房屋尚未售出、外地户口纳税或社保尚不满五年等问题,像这种购房资质不明确的问题,一定在合同签约时明确好购房资格可以确定下来的时间,明确好违约责任。也可以等到购房资格审核通过后再行签约,杜绝交易风险。

2、定金额度数额太小

定金数额太小对买卖双方的约束力都不强,市场平稳时,定金数额少不会有什么风险。但当房地产市场价格发生较大的上涨或下跌波动时,买卖双方都有可能在现实压力下做出违约的决定。

规定:定金数额由买卖双方协商约定,但不得超过房屋成交总价的20%。

对于交易房屋没有抵押,或只有一个抵押且抵押权人为银行、北京住房公积金管理中心(北京市住房资金管理中心)或北京市住房贷款担保中心的情况下,定金金额最高不得超过人民币100万元。如交易房屋现有2个(含)以上的抵押,或只有一个抵押但抵押权人非银行、非北京住房公积金管理中心(北京市住房资金管理中心)或非北京市住房贷款担保中心的情况下,定金金额最高不得超过人民币50万元。

建议不管房屋总价是多少,一定约定好可以把控双方不违约的合理价格,让买卖双反觉得有些心疼的价格就够了。

3、过户时购房资金未到位

现在客户购房时,购房资金中两个大头就是首付款和贷款。关于首付款,应要求买受人于办理不动产转移登记前将首付款足额打到监管账户中。贷款部分,要注意买受人是否可以提供足额的收入证明以防贷款资金不能足额批贷。如果不能足额批贷,要约定好相应的解决方案。

4、过户时间不明确

连环单交易过程中,环环相扣,很多时候时间节点没有卡好就会导致后续流程非常紧张。所以一定要明确具体的过户时间,建议约定时间留有一定富余量,这样进退都有一定的空间,不会耽误前后连环单的正常进展。

5、过户已完成,房款没收到

这种情况一般发生在未做资金监管的情况下,过户前一定要求把首付款和尾款打到监管账户里,约定好过户后具体收到购房款的时间,明确违约责任。

6、房屋内家具、家电等未明确归属

签约时,要在合同中约定好具体的家具家电的归属。这些细致末节,在签约时容易一带而过,没有用白纸黑字明确下来,导致快要交房时发生不愉快。哪些留下,哪些物件要带走,一一在合同中约定清楚,这样大家都不会扯皮。

7、交房时间未明确约定

签约时,买卖双方沟通的非常愉快,容易约定一个大概时间,没有明确违约责任,这样是不妥当的。对于换房的客户业主,业主可能想过户后再多住几个月时间;客户可能想自己房子已经卖了,没地方住,希望业主早点交房。所以签约时,务必认真对待,先小人后君子。

8、其他说明

除了上面所说的情形,还要注意每一环节的时间节点约定,最好是有具体的时间和条件来约定的,这样双重保障会更踏实。