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说直白一点，我们平时住的房子，容积率5就是一个极限，超过5的楼盘基本上不能称作房子。

而改善盘的容积率极限就是3.5，超过4还来谈改善，超过3还在说舒适的就是耍流氓。

就拿我最近去到的武汉来说。

抬头望着这座城市住宅区的天际线，可以感受不一样的城市轮廓。

这是个格外偏爱超高层的城市，在售楼盘中小高层、洋房几乎绝迹，基本上每个项目都有几栋四五十层超高层住宅。

还有一定程度的因为住宅太高，视觉产生的压抑感。

密密麻麻的楼栋像不像一排一排的蜂窝？你可以想像到以后住进去啥感觉吗？

建筑之间挨得太近，互相干扰无比尴尬。

而这一切，都跟高容积率有关。

一般来说，过高容积率的住宅都不太有品质感可言。

一旦容积率突破3以上，住宅的标准层就没有可能做出板楼的模式，会趋向于出现点式住宅，就是电梯在中间，然后周围一圈都是房子。

如果容积率再高一点，那就是香港电影里经常看到的筒子楼。中间有个大天井，然后整个回字型的排布，很压抑也很恐怖。

高容积率居住的悲催，早就是太多太多买房人的日常。

当然，容积率不是衡量好房子的少有标准。真正的好房子应该是地段、产品、配套缺一不可的精品。

但，容积率依然是买房要看的一个最直观的重要指标。

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武汉住宅的高容积率在全国都赫赫有名。

同样，郑州也是苦容积率久矣。

目前，郑州容积率普遍都在3.0以上。

除了一些限高区域，比如杨金片区，或者是特殊规划的区域，比如北龙湖，CBD。

郑州城区的城改项目容积率普遍都在4.0以上了，达到5甚至高于5的楼盘也比比皆是，有些甚至达到惊人的7.0以上！

比如说——

金水区鑫苑金水观城，均价20000+，容积率7以上； 

金水区泉舜上城，均价18000+，容积率接近6； 

中原区升龙御玺，均价15000+，容积率7以上； 

中原区阳光城丽景公馆，均价13000+，容积率接近6； 

中原区五建新街坊，均价15000+，容积率4.6以上； 

管城区世茂云尚城，均价15000+，容积率接近5； 

惠济区谦祥福晟兴隆城，均价15000，容积率4.49； 

……

这是什么概念？

很简单，容积率就是一平方的土地可以盖多少平方的建筑。只能盖1平方容积率就是1，能盖2平方容积率就是2，能盖5平方容积率就是5。

所以，几百米高的摩天大楼的容积率就很高，比如郑东绿地中心的容积率就是14。

对于商业写字楼来说，可能容积率越高，就代表着高端和地标。但对于住宅来说，很多情况下，可就不是越高越好了。

每平方土地上的建筑面积越小，代表着入住的人就越少，车就越少，小区就越安静，和你分享小区绿化、电梯、公共设施的人就越少。

你独享的资源越多，付出的代价就越多，这就是别墅和高层的区别。

显然，高层小区的容积率要远高于别墅。

下面这个表格就说明了一个最基本的道理：容积率越低的房子住着越舒服，也越值钱。

3

但要注意，高容积率并不一定等同舒适度差。

新加坡有很多街区容积率超过5.0，但人家依然是花园城市。

高容积率和高密度配合，才是真正的低品质社区。

比如，一块地占地1万方，容积率为3，总建筑面积是3万方。

如果开发商只建1栋150米+住宅，建筑密度其实不高，还有挺多绿化。

但如果建3栋80米住宅，同样一块地有更多楼栋，高容积率之下，窒息感显然更强。

为了更直观，我们将两个同等容积率的楼盘鸟瞰图做个对比。通过对比，这种建筑密度的差异会更明显。

相比较而言，同等容积率下，建筑密度较低的纯高层小区楼间距更大，明显更舒适。

那，为什么还要做高低配？

目的只有一个，利润较大化。

就拿一个20万方的高低配来说，高层做18万方，别墅做2万方。高层成交均价2万，别墅成交均价4万，那这个项目的总货值就是44亿。

但，如果20万方只做纯高层，那么货值就只有40亿。

特别是郑州的城改项目，拆迁成本太高，容积率低了开发商不赚钱。

为了推动改造和互相支持，只能一次次的拔高容积率，做高建筑密度，多出面积，提高梯户比。提高单方土地利用率，但牺牲了舒适度。

高容积率+高密度，不止让居住体验差，潜在隐患更多。

比如一个片区的学校、医院等公共配套，服务上限是5000户家庭。超高容积率+超高密度下，塞进2万户家庭，会超过片区的承载极限。

上学难、看病难、配套不足，一系列问题随之而来。

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不过好在，不少城市，已经走上降容之路。

武汉最近正在对高容积率下手。

按照新规定，未来武汉主城区较高容积率不得超过3.0，新（副）城容积率不得超过2.5。

无论多么寸土寸金的位置，容积率上限就是3.0。

这一次，武汉降容的步子迈得是相当大。

实际上，不止武汉，抛弃高容积率，已经成为不少城市的主流选择。

成都从2017年开始全面下调城市住宅容积率，主城核心区住宅容积率限定在2.5以内，一般地区和特别地区控制在2.0和1.5以下。 

西安在2018年规划局发布了《西安市城乡规划管理技术规定》，正式步入住宅容积率小于3的时代。 

重庆在2018年后几乎没有出让过4.0以上容积率的地块。

而上海，早在2005年，就已经出台规定住宅容积率上限不得超过2.5。

同步启动的城市还有北京，杭州，南京，苏州，宁波等。

当然，郑州也已经意识到问题，并且有所行动。

针对安置房的高容积率问题，郑州早就从较细的控规方面提出了具体要求。

控制容积率。二类居住用地容积率原则上按照三环以内小于3.5、三环以外小于3.0进行控制。

控制建筑高度。新审批的住宅类建筑高度不得高于100米。

要求以完全品质型商品房的各种设计标准来要求安置区，明确提出“确保同一大棚户区改造项目的安置房品质不低于配套的开发商品房品质。”

这无疑从制度层面向前跨了一大步，值得为之点赞！

5

降容背后的原因，和城市进化的趋势有关。

过去10年，大部分城市旧改狂飙猛进，因为拆迁成本问题，其实很多旧改项目出让土地的容积率是非常高的。

大量的旧改产品，高容积率产品，在满足城市某一阶段居住需求的同时，也阻碍了城市的发展。

这也是为什么很多城市的市中心房价并不贵，背后也有一部分原因是产品实在太差。

谁都不希望自己的市中心破败衰老，降容也是为后续的产品迭代升级做准备。

然而，降容也同时意味着供应量减少，产品力提升，核心区位的房价也会有所提升。

当然，房价特别不会迅速上涨。

这是房地产底层逻辑的颠覆，起码10年甚至更长时间才能释放。

但，它对未来楼市的影响，一定深刻又凶猛。