买房前功课一定要做足了，准备贷款的可以先算算自己的正常月收入是否是月供的两倍，如果没有的话，建议提前半年可以开始养流水了。

流水这个事情往往都是在买房最后一步才告诉你，如果那个时候才发现流水不足，就很尴尬了，要么父母参贷，要么花钱造假流水（有风险，较好别做）

个人收入情况一般用单位的收入证明和个人的银行流水单来证明。收入证明是办理贷款必备的材料，但收入证明无法证伪，通常只要搞定公司人事，就可以把月收入开的比较高，所以大部分银行需要借款人提供个人银行流水来做进一步证明。

银行流水是用户与银行发生存取款业务交易的流水对账单，由于其客观性，更被银行认可。基于银行流水在贷款中的重要性，本篇将做详细介绍，以求一文解释清楚。 

提纲

➀银行流水单介绍

➁银行认可的流水类型

➂如何识别假流水

➃如何养流水

➄如何互做流水

➅流水不足的解决办法

➆常见问题Q/A 

壹

银行流水单介绍

银行流水根据账户性质不同分为个人流水和对公流水。此文涉及到的流水通指为个人流水。

完整的流水单应包括：姓名，卡号，交易账号，交易时间，摘要，交易金额，余额，交易机构等。流水单须加盖银行公章或电子章。不同银行的流水单格式或名称会有所差异。

以下以建设银行的流水单为例做介绍。

卡号：持卡人的账号

交易时间：进出账交易的时间，以日为单位

摘要代码：交易类型，可包含：代发工资，ATM取款，消费，银行存入，汇款，结息等。若对方汇款时有特别备注，则摘要代码显示备注名称，如租金，工资，奖金等。

交易金额：此笔交易的额度，一般代发工资有零有整。

账户余额：卡内余额。

对方账号：各银行操作不同，建设银行不显示对方账号。

对方账号名称：建设银行不显示。

借贷：其中“贷”表示转入；“借”表示转出。

账户名称：持卡人姓名。

证件号码：身份证号码。

贰

银行认可的流水类型

按揭贷款/消费贷款/抵押贷款中，银行会重点审核借款人的还款能力，以确保其足有的收入能够归还银行贷款，降低银行坏账率风险。个人的还款能力则重点体现在日常的银行卡交易中。

如上部分描述，流水单里交易类型名目繁多，哪些收入才是银行重点关注和认可的有效流水呢？一般银行通过工资流水，转账流水，除此之外，银行也可能会通过个人工资税单，公积金等来进行收入认定。主要是以下三种。

1、工资流水

2、存款流水

3、转账流水。

其中工资流水，是银行最为认可的流水，这类流水往往会带有“工资”或“代发工资”的标识。假设，你在世界500强企业上班，还带着一个团队，那么你的工资流水就代表着“稳定、多金的收入，和你随时还债的能力”。

需要注意的是，当工资到账的时候，千万不要立即进行大额转账或全额转出，以免资金停留在账户上的时间过短，导致银行判定你每个月都会有其他固定的大额支出，从而怀疑你的还款能力，最终使得贷款批不下来或者增加贷款的难度。

另外，相对于工资流水，存款流水和转账流水在银行的眼里，分量较轻，但仍然是证明还款能力的有益补充，而且同样需要规避即存即取的动作，以免被银行视为无效流水。存取的动作需要做到：收入先存入银行，再在使用的时候逐日取出；24小时内不能存入取出的部分，也就是不能当天存入当天取出等。

叁

如何养流水

以下详细介绍下如何正确地养流水，包括如何养工资流水，奖金流水，房租流水，分红流水等。读者可以根据自己的具体情况选择几种类型来操作。

1.工资流水

➀若为公司转账，则须固定日期（一般前后误差2天左右为佳）转入，避免周末或者国家节假日转账。

➁转账方以公司转账为较佳；个人转账也可，后续打印银行流水时，尽量避免显示交易方信息。

➂税后工资因为扣除了四险一金等，故需精确到分为较佳，如15789.21元，避免取整数，如16000元。

➃转账时务必备注：工资或代发工资。

2.奖金流水

➀相对固定日期转入，如季度奖、半年奖、年终奖、项目奖金等。

➁转账方以公司转账为较佳；个人转账也可，后续打印银行流水时，尽量避免显示交易方信息。

➂转账时务必备注：奖金或项目奖等。若无备注，则最近几年内，相对固定时间内转账进来，部分银行也认可。

3.租金流水

➀需有租房合同，可从网上下载租房合同模板。

➁租金应符合正常市场水平，可通过链家等房屋中介app查询房屋租赁价格，并适当提高20%比例作为最终租金。租金金额一般为整数，如9500元等。

➂房屋租金付款周期应模拟目前市场租房常规做法，上海一般按照每三个月付一次，部分月租金比较高的，每一个月付一次也属合理现象。

➃租金流水日转账要求相对宽松，一般前后差异几天时间或在节假日转账均属合理现象。

➄租金和工资流水建议分开做在不同银行卡。

➅租金通过支付宝转账也认可，当然姓名、日期、金额和租房合同匹配即可。

4.分红流水

分红流水通常以年为单位进行转账，分红金额一般以几万到几十万不等，但金额不宜过高，否则银行可能要求提供类似占股协议书等辅助证明材料，凭添麻烦。

5.其他流水

➀其他流水可包含：补贴、避税工资、报销等。

➁其他流水需视情况确定是否有必要以固定日期转入，如补贴，报销等，通常也是固定时间转入。

➂避税部分工资一般用公司员工的私人账号转账，且金额为整数。

综上所述，以上收入流水均属于银行认可的流水范畴的。除了以上操作注意事项外，所有流水需遵循以下原则，才有助于打造一份优质的流水清单。

肆

1.问：找淘宝或者某些中介买流水，可行么？

答：反对做假流水！其实自己养一份出来也不麻烦，自己养流水才是长久之计。

2问：怎么打印流水单？

答：携带本人身份证件及银行卡到就近的银行网点，请工作人员帮助打印。也可到营业网点自助打印

3问：收入证明金额开多少？

答：单位部分的收入可以比对应的银行流水高一些，但不宜差别太多。收入证明按年收入或月收入来开均可。如工资/奖金等工作总收入为30万，则收入证明开到40万即可。