人们的购房需求一定是在不断升级的。如别墅这样带大庭院、空间足够的全能居所想必是所有的人的心头好。但别墅的购置门槛很高，而洋房、大平层这类的产品就是介于普通高层与别墅之间的理想改善之选。市面上的这两类产品有很多，品质也层次不齐，为了帮助购房者了解得更清楚，今天拼房帝就来好好聊一聊洋房和大平层的性质和特点。

一、洋房

狭义的洋房就是通常所说的花园式住宅、西式洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，有点像别墅的意思。较具代表性的就是上海解放前兴建的老洋房。现在市场中存在的花园洋房大多为广义的花园洋房，是11层以下的多层板式建筑，一层带庭院。

洋房的特点：

低密高绿化

洋房和普通的高层之间较大的区别之一就是容积率了，作为洋房产品，容积率至少应保持在2.5以下，可以实现宽敞楼间距，让购房者享有绿色的居住环境，以及获得较好的采光。洋房的绿化环境也要比一般的高层小区好，一般绿化率40%以上，才能保证洋房买的值。

低楼层

楼层是除容积率外最关键的标准，洋房的形态便决定了其建筑楼层不能太高，洋房产品不能超过11层，较好控制在6层以内，较高不要超过8层，这样更能保证居住的舒适度。

高得房率

洋房由于电梯、步梯、强弱电竖井，公共配电房等公摊面积较少，实际得房率明显比塔式高层要高，普遍在80％以上，而高层住宅得房率大多低于80％。

位置与价格

洋房由于密度低，一般不会位于拥挤的地段，与别墅相比，洋房又没有完全脱离城市的繁华和便利，地理区位上多位于远郊区和主城区之间；价格上，没有比普通住宅高出太多，处在改善或刚改购房者所能接受的价格区间内。

购买洋房的注意点

市面上的洋房产品多且杂。购房者要根据以上所列的特点，瞄准值得购买的洋房。比如，洋房的楼层数一般为5-7层，有些洋房产品却做到了8-9层，舒适性会大打折扣。另外，洋房多为板楼设计，保证住宅南北通透；大多采用一梯两户或是两梯四户的梯户比设计，一楼带花园。如果不能做到以上，便不能算真正意义上的洋房了。

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二、大平层

通常来说，大平层指的是面积在150平方米以上，拥有完善功能空间的房子。大多分布于高层或者是多层住宅的全幢或者是部分楼面中，面积大、功能完善为其主要特征。大平层相当于是把别墅的功能区都放在一个平面上，即在一层内解决了家庭生活的所有功能。在一定程度上具有“别墅式居住体验”，也被称为 “扁平化别墅”或“平墅”。

大平层的特点

功能扁平化

大平层把别墅的功能区都放在一个平面上，即在一层内解决了家庭生活的所有功能。大平层宽敞的空间布局能让主卧空间、衣帽间、主卫等主人的生活空间被强化，并且在舒适度上更加贴合高端人群需求。

地段稀缺

大平层大多在市区繁荣地段，周边生活配套非常完善，甚至拥有不可复制的稀缺资源。如一线江景或是城市景观。由于大平层扁平通透的设计，视野优质，能将景观较大化收入眼底。这是大平层不同于别墅、洋房的很重要的一个特点。

生活私密化

大平层的优势特征，便是其拥有的全套房设计，并且都带有独立的生活空间，包括主卫及个人衣帽间。保证了家庭成员适合的交流尺度，进可以全家交流，退可以互不干扰。

空间利用率高

大平层没有像别墅那样的楼梯和走廊，在一定程度上来说节约了空间资源。使用起来也会更加的方便，一些家中有老人、小孩的家庭可能会比较担心楼梯所带来的危险问题，别墅的楼层可能会增加受伤的危险，但如果是大平层就不用担心这个问题。

艺术价值高

一般大平层都是比较通透的，多面有窗，房屋内的采光通风都比较好，楼层高一些的可能还有很好的视野。大平层因只有一层，每个空间感觉都会大很多，在气势上更加恢宏壮观，在观赏性和艺术价值上也更具甄别力，它是整个建筑美感的集中和放大。

大平层价位

依据地段、品质的不同，价格区间也可以很大。占据优质地理位置的大平层均属豪宅系列，价格不菲。建面300平以上的高端大平层可能价格并不比别墅低，而市面更多的是200平左右的标准大平层，价格比洋房略高。

购买大平层的注意点

大平层产品鱼龙混杂，并不是面积达到标准线就能算是大平层。首先，空间必须通透，一般会设计有板式横厅，非板式横厅的产品很难称之为大平层；另外，真正的大平层，产品在梯户配比上远超一般的大户型产品配置，多层2梯2户，小高层/高层3梯2户，甚至一梯一户。

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