生活有了美感才值得思考，诚信为本实力铸造
2022-04-19 10:22:06 来源：搜狐焦点网
京北房地产市场前景探析
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2020年，新冠疫情肆虐全球，世界经济几近停摆，这是一场少有的全球危机，任何经济体都难以独善其身，必须面临需求和供给的双重冲击。国资委副主任任洪斌在年初就曾提醒：做好过紧日子的准备。作为中国经济真正的晴雨表——房地产，接下来又将何去何从？
2020年7月30日，中共中央政治局会议：坚持房住不炒，促进房地产市场平稳健康发展。
“金九银十”，一个房地产市场的传统旺季还没拉开序幕，就被政策一盆冷水浇灭了那一丁点的小火苗。
然后我们看到了房地产领域全国市场少有的促销大潮——某大，全国楼盘全线7折；某创，在职中高层员工必须内购，挂钩“发现一批人、提拔一批人”的人事目标；天津不是也传出过单价降5千的消息！如此简单粗暴，永远只有你想不到，没有开发商做不到。
京北，东花园、怀来、下花园、崇礼等，作为北京后花园的新兴市场，伴随着“2022北京·张家口”冬奥会的申办权让京北又多了一个噱头。2019年12月30日，京张高铁正式投入运营，“环首都一小时生活圈”成了京北高铁城的新头衔。
去年，笔者走遍了高铁沿线的每一个市场、每一个项目，我发现，京北市场虽然大开发商林立，但是销售思路还是传统环京项目的开发模式，主要的产品分为两类：一类是低密型度假产品，一类是高层刚需产品。低密产品以别墅为主，京北毕竟是“张承绿色发展示范区”，为了保证北京的绿水青山蓝天白云，河北真是拼了。对于经济自由的自理型老人，住个山青水碧鸟语花香的小别墅，安然自得颐养天年也是一种养老方式。
高层刚需产品，这里需要重点提一下，大开发商的优势是品牌力和产品库，劣势是对市场和产品的敏感度。京北的大开发商在售产品绝大多数都是针对刚需客群设计的一步到位户型，以一百平左右的舒适型三居产品为主。他们想当然地认为：这类产品既符合环一线城市客群需求，又有充足的成功案例佐证，还有公司品牌赋能，作为职业经理人，不求有功但求无过，照着产品库的设计要求抄作业总归是不会错的。
如果放在五年前，这个思路没有任何问题，因为彼时全国都在加强基础设施建设、开放二胎，政府对土地这种稀缺资源更是待价而沽。但是现在则不尽然，政策压制深入人心，京北的优势除了冬奥更是乏善可陈。在大量北京购房者的眼中，京北置业约等于第二居所。市场上行的时候，有闲钱又有闲工夫，买了就买了；市场下行，钱多的要先保证生活品质不掉价，钱不多的则先保证能活下去。置业第二居所自然也就成了镜花水月。
经济上行，人们需要享受；经济下行，人们需要保值！
有没有一种产品，既能配置个人资产又能保值，甚至增值？
有！——是房子。看下面两组数据：
2019年中国31个省和直辖市级政府的平均债务率是351.91%（债务率=地方政府债券余额/公共财政收入*100%，数据来源：Wind）
2019年全国300个城市全年共成交土地25899宗，成交面积106568万平方米，全国土地出让金收入7.8万亿，300个城市全年成交楼面均价同比增加17%，其中住宅类用地成交楼面均价同比增加16%。（数据来源：中国指数研究院）
虽不愿承认，但确是事实——土地财政一直存在、且将持续，因且只因土地的稀缺和不可再生性。民建中央经济委员会副主任、中央电视台财经频道评论员马光远也指出：房地产在中国作为支柱产业的地位一百年都不会改变。
对于京北市场和产品，我认为需要的是一种低单价、低总价、小面积、高舒适度的集约型产品。低单价低总价，降低购入门槛，摊薄个人资产配置风险，实现保值的目的；踩准冬奥大势，顺势而为，小面积高舒适度，变现灵活、增值可期。房价不是买入价，而是卖出价，我不是鼓励你炒房，而是想让你买得更踏实。
