不要误判2022下半年楼市，无房家庭不妨留意这3点

一位主管营销的房企负责人在接受采访时表示，目前较大的困难是恢复人们对市场的信心，但是这是一件非常难的事情。

假期过去，对于很多了解房价走势的人可能会发现，目前很多区域的房价已经重回3年前。在3年前的2018年，是2016年9月份国家出台楼市调控政策之后，调控力度较大的一年，全国各地累计出台各种调控政策450余次。受楼市调控政策的影响，在2018年时，全国很多城市的房价都出现了回调，但是到了2019年初，楼市又迎来了一次小阳春，很多城市的房价又跟着上涨了不少。而对于今年，截至9月末，全国各地累计出台的各种调控政策已经超过482次，创下了历史新高。在持续不断的楼市调控政策下，楼市也迎来了最困难的时候，不断有房企因为资金链紧张而出现经营异常甚至破产。而房企目前这种现状，也给购房者对楼市的信心造成很大的影响。

因此，虽然目前的楼市走势以及一些城市的房价和3年前的很相似，但是楼市环境却已经发生了翻天覆地的变化，甚至可以说是逆转。因此，对于2021年最后几个月的楼市走势，并不是简单地对比2018年的楼市走势，有3个方面不同。对此，大家不要再误判2021年下半年的楼市走势，面对房价调整，大家到底是买房还是继续观望，无房家庭可以先看一看以下楼市的3个变化。

排名前列，购房者对市场信心不足，很多人开始看跌房价

在2018年时，虽然楼市调控政策力度非常大，但是那时人们依然看涨未来的房价，认为调控只是暂时的，等调控政策过去之后，房价还是会继续上涨。但是现在情况不同了，“房住不炒”的慢慢影响加上楼市调控政策的持续不断收紧，不仅房价已经出现了下跌的势头，同时很多人也看到了国家对楼市调控的决心。因此，现如今购房者对市场信心不足了。就比如从今年3月份开始，全国各地二手房挂牌量都不断激增，这说明有大量的人在抛售二手房，这些基本上都是炒房客，说明很多炒房客已经不再看好房价的走势。

另外，在二手房挂牌量不断上涨的同时，二手房挂牌价也在不断降低，但是在过去大半年里，很多城市的二手房市场都出现了量价齐跌的现象。也就是说，降价也没有人愿意接受，这说明不仅仅是炒房客看跌房价，很多刚需购房者更看跌房价。也就是说，目前大部分人已经开始看跌房价了，不再是过去坚定看涨房价，在这种情况下，降价促销虽然可以有效吸引购房者的注意，但是并不能彻底打动购房者买房。

其实作为刚需购房者，担心房价下跌非常正常，毕竟现在的房价虽然在降价，但是总体还是在非常高的位置。如果人们买房子，就会花光一整个家庭的积蓄，最后还要背负二三十年的房贷。因此，买了房子，一个家庭几十年的积蓄和未来几十年的工资都要集中到房子中。作为家庭最重要的财富之一，人们自然不希望自己的房子贬值。所以，现在很多刚需购房者虽然有住房需求，也有购房计划，但是现在就是在一直观望，等待楼市下一步的走势。

第二，楼市金融政策收紧，流入房地产行业的资金越来越少，市场流动性正常变差

房地产行业是一个高负债高周转的行业，大部分房企也都是在高负债高周转地运行。特别是在过去二十多年，不少房企都是通过大规模举债扩张而快速发展起来的。但是这种经营模式有一个前提，那就是房价要一直上涨，并且房子要一直好卖。虽然在过去二十年里楼市也经历过低谷，但是每次国家都通过政策扶持帮助房企渡过了难关。就比如在2014年到2015年，楼市低迷房价下跌，最终导致楼市库存接近6亿平方米。房企们持有大量待售房源，但是就是卖不掉，导致负债越来越好，资金链越来越紧张。国家在2015年推出“去库存”计划，通过降低首付比例、降低房贷利率、鼓励购买二套房、鼓励农民进城买房以及棚改货币化安置政策等一系列政策，不仅楼市库存很快消化，房价也迎来了一次大涨行情。

但是目前不一样了，现在楼市面临的困境，这是楼市调控政策导致的，或者说是国家有意为之的。因此，现在国家不可能像过去那样去出台大规模的扶持政策来帮助房企们渡过难关了。另外，在“三条红线”和“限贷令”下，楼市金融调控政策在不断收紧，导致流入房地产行业的资金越来越紧张。要知道，房地产行业的发展和房价的上涨都需要持续不断地资金支撑，资金流入减少，房价也就失去了上涨的支撑。另外，受“限贷令”的影响，不仅房企们融资受到限制，就是购房者的房贷也受到限制。目前，很多银行的房贷额度都不足，不少银行都选择暂停或者推延二手房房贷业主，这导致二手房流动性变得越来越差。房子是财富，但是只有卖掉才算是财富，卖不掉的房子只是纸面上的财富，甚至还是人们的负担。

第三，央行作了较新定调，以稳为主

当然，由于房企资金链越来越紧张，导致很多房企为了回笼资金，不惜大幅降价促销，这给周边楼市造成了很大波动，引起了楼市的不稳定。面对这种情况，从去年8月份开始，全国就已经有昆明、岳阳、沈阳等城市出台了“限跌令”，就是为了防止房企恶意降价、恶意竞争。

但是呢？房企们降价也是为了回笼资金，又不让降价，房企们可能撑不下去，这也是楼市调控政策的目的。因为房企资金链断裂出现经营异常或者破产，不仅不利于楼市的发展，同时也损害了购房者，对此在今年央行的第三季度例会上，对房市提及了“24个字”：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。也就是说，为了维护房地产行业的健康稳定和购房者的合法权益，国家可能会针对困难房企放松金融调控，让这些房企们渡过难关。另外，在前一段时间，经济日报也发表了一篇题为《谨防楼市大起大落》的文章，在文中明确指出要维护房地产行业的稳定，防止相互踩踏降价影响稳定。

通过以上3点可以看出，目前国家对楼市调控政策非常严，房价基本上失去了大涨的基础，并且人们也已经开始看跌房价，随着炒房客退出楼市，房价就会慢慢根据真实的供需关系慢慢回归合理水平。对于那些房价严重偏高的城市，未来房价大概率步入漫漫回调之中。当然，也不能误判2021年下半年的房价走势，房价并不是单方面下跌，目前国家对楼市的调控目的是以稳为主，所以2022年的最后半年里，就算房价下跌，下跌幅度也不会太大，在可控范围之内。当然了，从长远来看，像人口持续不断流入的一二线热点城市，房价还会稳定上涨。

总结：未来楼市发展总体非常稳定，有利于刚需购房者购买房子，但是并不利于投资客买房。所以在决定自己是否要买房时，要先弄清楚自己为什么买房，是为了自己居住还是为了投资。

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