买满五不少有和满五少有真的税费差很多吗？
2022-08-02 08:51:18 来源：搜狐焦点网
选择二手房时，“满二”、“满五少有”、“满五不少有”是特别常见的关键词，这其中的差别到底是什么？我们以北京为例，分别了解一下。
1.【满二】
所谓“满二”，指个人购买住房满两年以上（以缴纳契税日期为准）。按照国家税务局规定，大部分城市个人转让不满两年的住房，需要缴纳住房出售总价的增值税，而增值税的税率是5%，“满二”的房产可以减免增值税。即，如需购买一套总价500万的二手房，如该房产没有“满二”，则仅增值税就需要缴纳25万元，而如果房产“满二”则可以免去这笔税费。
值得注意的是，广州等城市的增值税免征期由满二改为满五，目前北京的增值税免征期仍是满二即可。
2.【满五少有】
所谓“满五少有”，则是指个人购买住房满五年以上（以缴纳契税日期为准），且该住房为家庭在省市内少有住房。按国家税务局规定，个人转让不满五年或者满五年不少有的住房，需缴纳个人所得税。按北京市规定，房东转让房产不满五年或者满五年不少有时，如房屋原值明确，票据齐全，转让住房个税可按(转让价-房屋原值-缴纳税金-合理费用)20%的方式进行计算；如不能准确估算房产原值，票据不够完整，地方政府按照住房转让收入的1%-3%来征收。而如果房产为“满五少有”，则可以免征个人所得税。
3.【满五不少有】
那么，“满五不少有”的房子就完全不能考虑了吗？其实是可以综合考量的。
根据规定，满五不少有的个税主要是根据房产原值与售房差价来计算，如果房产原值高，且能提供合理税费的证明，个税影响可能就没有很大。
而“满五少有”的房产总价相较于市场价也会高出一些，两相比较，“满五不少有”原值高房产未必没有总价优势。
所以，面对“满五不少有”的房产，如果房产原值高，其它房产价值又有优势，完全可以考虑。但如果原值低的话，就一定要综合考虑价格。例如，笔者曾咨询过一套报价695万的房产的满五不少有房产，仅个税就高达近50万，而同楼同户型的“满五少有”房产报价为735万，与前者相较，仍有一定价格优势。
总而言之，购买二手房可以参考新房“一房一价”的思路，不要怕麻烦。实际上，各地对于二手房会有不同规定，选房时要多同中介沟通，了解清楚房产信息，除了房产报价之外，还要了解房产涉及到的契税、个税、增值税等其它费用，综合考虑。
