焦点购房百科：鸟瞰图里的客户生活场景推演

这一期的焦点购房百科里，小编为大家准备了新的内容——如何从鸟瞰图选定自己心仪的楼栋，下一期再说户型（剧透不扣工资）。

鸟瞰图是根据透视原理，用高视点透视法从高处某一点俯视地面起伏绘制成的立体图。简单地说，就是在空中俯视某一地区所看到的图像，类似于现在的百度地图（卫星图）模式，比平面图更有真实感。因此，部分开发商为了更细致的呈现小区内各类配套，会提供小区鸟瞰图给看房客户。

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对于营销中心给出的鸟瞰图，除非是在物料上有单独做提示或后期出现规划变更，大概率就会是业主们日后要住的小区全貌。所以，了解鸟瞰图都呈现了些什么，对自己未来生活会有哪些影响就特别重要。

一、道路交通部分

（1）小区四至市政道路接入情况

   居住区级道路是居住区的主要道路，用以解决居住区内外交通的联系。鸟瞰图一般会以小区为圆心，将小区东南西北四个方向临近的市政道路等做全部呈现。此时需要关注的重点是城市道路级别，是主干道、次干道、快速路、高架桥或其他；不同等级道路的设计路宽不同，能通达的车流量差别也很大，靠近道路的全部楼栋后期能感受到的噪音量、灰尘量以及所有业主出小区以后的堵车程度跟这里就极其相关。另外，外围的市政道路是单行线还是在哪里可以掉头；是否有过街天桥或地下通道；最近的公共交通站点距离小区的远近，也要在这里得到一个大概的答复。

（2）小区内道路

小区内道路分为3个级别：居住小区级道路、住宅组团级道路和宅前小路。根据这些道路，业主们可以从鸟瞰图上规划日后的归家动线和日常活动路线，了解一路能看到小区里的哪些景观。此外，宅间小路不是一成不变的，后期物业公司也会根据业主们入住以后常走的路线，开辟出新的小路来提供便利。

（3）人行、车行出入口

目前市场上的小区设计基本上已做到了小区内人车分流，较大限度保证小区地面无车辆行驶，儿童、老人行走在小区的安全系数更高。此时，人行出入口开向哪个方位，是否便于业主们日后乘坐公共交通或就近休闲，就显得尤为重要。而车行出入口的开启方向主要与市政道路车流量、通行方向、是否便于合流比较相关，有车家庭需要重点了解。

（3）消防车道

为给火灾扑救工作创造方便条件，保障建筑物的安全，小区高层建筑周围会设置环行消防车道，当环形车道有困难时，沿高层建筑的两个长边设置消防车道。消防车道是生命通道。鸟瞰图上会标注某处的功能是消防车道，意味着该处不承担小区的景观功能，不会种植影响消防车作业的树木，也不会作为日常小区地面行车、临时停车的车道。对住宅周边绿化有较高要求的购房者可以重点考虑是否选择临近消防车道的楼栋。

二、楼栋

（1）相对位置

“楼王”的概念来源于香港，本来是指公寓塔楼顶层面积较大、定价最贵的一两种户型。一般占据着小区的中心位置或者能获得绝好的景观视角，有超大楼间距，拥有社区最为宽阔的视野和较好的景观。

而对比其他楼栋我们会发现，“楼王”和“非楼王”楼栋的核心价值区分点就在于它们在小区内的位置分布，这决定它们能看到哪些景观（正面积极的，如小区外的湖景海景、小区内的中心园林等）和它们规避了哪些景观（负面消极的，如道路噪音、小区外围让人不甚满意的配套如加油站、垃圾站等）；再叠加它们与周边楼栋的距离（楼间距是决定通风采光效果的重要因素），最终产生房价差。

户型大小其实与楼王概念毫不相关。因为这是人为可调节的，在小区周边的楼栋同样可以设计成大户型，但这些周边楼栋本身就是为低总价购房人群设计，户型做大只会增加购房成本从而导致房屋难以销售。综合考虑，设计单位自然是为有能力对更好景观资源买单的客户设计更大户型，增加开发商利润了。

因此在查看鸟瞰图时，购房者需要了解自己意向楼栋在小区里的相对位置。在这个位置周围的景观与配套分别是什么，是否有自己特别想要或是绝不想接受的，再综合房价选择自己心仪的楼栋。

此外，楼栋的相对位置还决定了业主们后期到达人行出入口的远近程度。如果需要经常步行进出小区，靠近人行出入口的楼栋无疑是更好的选择。

（2）楼栋朝向与东西户型

因我国处于北半球，出于采光需求绝大部分小区建设时都将小区的楼栋朝向设定为坐北朝南，但越往南方去太阳直射程度越高，对楼栋坐北朝南的需求也在逐渐下降；加上综合考虑不同客户群体对光照时间的需求不同，很多开发商也会研发其他朝向的产品进行补充。

十字单体楼栋示意图：图片来自网络，如有侵权请联系删除

三、小区重要配套分布

小区里一般会配置一定面积的运动场地、景观组团、休闲空间、公共广场，以及必须设置的消防登高面/回车场、出地面风井、垃圾站、公共厕所等。它们的面积大小以及位置安排需要以长沙市自然资源和规划局官网上公布的批后公示为准；一旦确定，开发商不得擅自变更。

因此，避免开发商隐瞒事实或过度宣传最直接了当的途径便是查看小区的批后公示文件，对比鸟瞰图，确定这些配套的实际位置，评估它们对日后生活的影响。灯光球场可以供业主锻炼，但节假日尤其是寒暑假期间，啪啪啪的拍球声以及夜间的强光照射会让部分业主难以休息；靠近小区车行出入口的一楼，夜间车辆进出时也会有强光照射；垃圾站虽然设置在小区最小风向的上风向，但在天气炎热时仍会不时有恶臭飘出；公共广场是广场舞爱好者们的集合地，即便时间上有控制、音量会调小，但安静程度始终无法跟静态的景观小品相提并论，更不用说重大节假日如果小区有大型节目演出之类，公共广场周边的楼栋将是妥妥的热闹非凡……

垃圾站示意图：来自网络，如有侵权请联系删除

因此，购房时看到的是图纸和沙盘，但它们代表的是未来的生活内容。从鸟瞰图里就能推演出部分生活细节。这一期的内容就到这里，想了解更多，就添加焦点小编的工作微信吧，集合了长沙万千购房者生活体验的搜狐焦点小编总能给你更全面、专业又实用的看房建议。

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责任编辑丨3大王

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