随着长沙近年的快速发展和人才的大量流入，定居长沙成为现代年轻人的优质选择，但随着这么多年的房产开发，优质的地段和交通、教育资源新盘越来越少，所以买二手房也成为了许多购房者考虑的选项之一，但是在购买二手房的时候购房者需注意诸多问题，下面就跟着小编一起来了解一下吧!

一．购买二手房注意事项

NO.1核实房屋是否允许买卖？

1、确认原单位是否同意出让或者原产权单位确认利益的分配方法；

2、特殊单位：军产、院产、校产的公房。这种单位不一定上市，但允许私底下交易。

3、房产证、身份证、签署合同人需统一；

4、基本信息以房产证为准。各项信息一定认真填写，特别是面积信息一定要认真填写。赠送的面积在合同的其他条款注明。

NO.2产权信息调查

1、要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;婚前财产一人签字即可，婚后财产需要两人到场或增加条款。如果一方不能到场，必须在合同里注明：该房源夫妻双方另外一方身份证号码多少是知悉这个情况的，知悉这个房子要卖给谁，以什么价格，并且对合同和买卖的事实没有任何争议。如果有争议，由签约方的卖方承担全部责任。这样写上，就能规避这个问题。

2、核对产权人的名字和房主是否是一致的。产权的性质、内容包括面积、地址以及标准价的分配比例。如果有共有产权不同意，买卖合同是无效的。

3、看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即无效。

4、产权性质：成本价房、标准价房、经济适合房；

成本价房改房交易时需要交纳土地出让金=当年成本价×建筑面积×1%；

优惠价房、标准价房不能直接上市交易，需变更成本价=当年成本价×建筑面积×6%；

NO.3合同条款注意事项

1、关键性的承诺，一定要体现在合同里。

合同的必备条款：包括房屋面积、附属的设施、家具家电（品牌及数量）、金额及付款方式、土地使用年限、房屋交付的期限、违约责任等。

2、明确房款付款方式和时间。

明确总房款金额、付款方式、付款时间、付款条件、贷款方式。

房屋总价的5%是暂扣款。一切与钱有关的内容都要写进合同。

3、明确违约责任。

每项主要义务都要有一一对应的违约责任；

4、定下具体数额的违约金；

违约方要承担守约方的诉讼费、律师费；

5、注意霸王条款

逐字逐句搞清楚条款，隐藏霸王条款如违约责任不对等，或延期交房没有任何的责任等。

6、明确户口迁出的时间。

学区房尤其谨慎。违约一天，按多少金额来支付。

房屋交接的时间和条件，相关费用（物业费、电梯费、水、电、气等费用）交房之前由卖方支付，交房之后由买房支付，必须写进合同。

NO.4付款方式和房产交接

当地的土地管理局办理产权过户才算是完整的过户完成。

1、资金监管。由银行来做资金监管，监管产权过户。冻结买房资金，过户完成后解冻资金。这是最安全的方式。

2、买卖双方开共同账户。

二手房在哪些情况下是不能过户的：

1、房产证被抵押在银行的情况下。这里是抵押给银行；

2、房屋其他产权人未同意卖房的情况下；

3、房屋被查封的情况下；

4、经济适用房未满五年的情况下；

5、未解除抵押的房产。这里是抵押给个人。

二．二手房买卖税费

二手房相比新房，主要区别在于增加了增值税和个税两个税种。

卖方主要是，增值税（满2年免增值税）+个人所得税（满五少有免个税）。

交易手续费为4元/平。

买方，主要是契税，和新房一致。

首套≤90平，为总房款的1%，＞90平，1.5%契税

二套≤90平，为总房款的1%，＞90平，2%契税

三套及三套以上契税都是4%

契税

值得注意的是，二手房契税是按照评估价计算，不按照买卖的价格计算。

另外，二手房交易中还有产权证登记费、交易手续费，此外还会涉及到中介费、贷款服务费等；

注意：目前在长沙二手房交易中心，卖家往往会要求“净得”，也就意味着，卖家任何税费都不承担，而是由买家承担全部费

三．二手房合同网签须知

1、合同网签实施时间

从2017年12月 15日起市本级不动产(二手房)转移登记业务受理原则上均以带条码的网签合同为准。

2、合同网签方式

1）.通过中介公司代办的业务，在中介门店签订合同。

2）.通过银行和担保公司代办的业务，在银行和担保公司签订合同。

3）.自行成交的(自助业务)，到市不动产登记中心各网点或经市不动产登记中心授权的机构签订合同，网签合同信息数据必须真实准确。

3、合同网签流程

1）.信息采集。合同签订时，买卖双方需提供合法有效的证件，包括不动产权属证书(含房产证)、身份证件及其它资料(法定委托代理人)，买卖双方信息需通过身份证读卡器采集相关信息。

2）.合同核验。网签合同和相关表格在签订合同时一并打印，并由双方当事人(法定委托代理人)签字。合同签订后须通过网上预约业务办理，进窗时由工作人员核验合同、申请书等相关资料及当事人身份信息，经核验后须由相关当事人(法定委托代理人)在网签合同上摁手印。

3）.需进行资金监管的。按照自愿原则，由当事人自行约定，在网签时对监管金额、监管银行及买卖双方收、退款账户及账号信息进行明确。

4）.购买二手房需贷款的。不动产(二手房)转移登记和抵押登记可在网签时一并申请办理，也可按原有模式分开办理。如一并申请办理业务，网签时须同时提交抵押资料并录入相关申请信息，并转贷款银行核实信息后通过系统打印相关表格。

5）.网签合同撤销。如需撤销网签合同的，请在签订合同的机构申请办理。

四．二手房过户手续

在了解完政策和税费之后，如果要办理二手房房产证过户需要提交的资料有如下几样：

1.登记申请书原件（受理窗口提供）；

2.申请人身份证明；

3.房屋所有权证原件；

4.网上签约的存量房买卖合同原件；

5.契税完税或减免税凭证原件；

6.房屋所有权证上的房屋登记表、房屋平面图将产权人名字遮盖复议买方人数+1份；

7.买卖双方当事人约定通过专有账户划转交易结算资金的，应提交存量房交易结算资金托管凭证原件；买卖双方当事人约定自行划转交易解散资金的，应提交存量房交易结算资金自行划转声明原件；

8.其他资料：

(1)住宅类房屋买卖的，还需提供购房资格审核时申报家庭成员的身份证明、结婚证明、户籍证明及其他材料原件；

(2)央产已购共有住房转移的，还应提交《在京中央单位已购公房变更通知单》原件；

(3)已购经济适用房、限价商品房取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价出售，确需出售的，需提交户口所在区县住房保障管理部门出具的确定符合条件的购房人的证明原件；满五年出售的，需提交产权人户口所在区县住房保障部门开具的放弃回购权的证明；

(4)补交土地出让金的证明；

(5)标准价、优惠价提交补交房价款证明或满65年工龄的证明原件；

(6)商业配套设施转让的，还应提交按规划用途使用房屋的承诺原件。

五．注意要保留所有的证据

买卖二手房过程复杂而漫长，白纸黑字签了，只有没有过户，房东都是有可能毁约的。一开始保留所有的证据，包括所有的约定，录音。一旦发生纠纷，就有可能维护自身的权益。过户是购房过程中非常重要的一环，一套房子真正过完户，才真正属于购房者。

最后小编希望本文能帮到大家买到称心如意的二手房！

责任编辑｜大硕