物业还有潜规则？买房怎么看物业那些事儿
2016-02-05 10:52:00 来源：搜狐焦点网
现如今一套房子的好坏、增值幅度，跟物业公司的关系越来越紧密。买房也越来越关注物业公司的口碑，不过物业公司的水可不浅，对于新房来说，更是如此，小编四方打探，了解到关于物业的一些潜规则，一起来了解下吧：
1、物业大多需听从开发商的指挥
现如今的新盘，物业和开发商的关系通常有两类，一类是独立的物业公司，和开发商签订物业服务合同，进驻小区；另一类是开发商自己注册的物业公司，直接开展物业服务。据了解，物业公司的注册门卡并不高，一般只需要注册资金30万元，需要中级职称会计师和相关管理人员即可。所以出现物业公司水平不一，第三方的物业公司要想进驻小区，还得靠关系。
新小区在交房前，开发商就会委托物业公司开展收房的相关前期准备工作。在这个阶段，开发商是物业的主要对象，一般情况下都得听开发商的，毕竟物业服务的收入还得看开发商交房情况。
2、“管理”大于“服务”
虽然《物业管理条例》已经明确物业公司是“物业服务企业”，但在大多数物业公司这，管理者的角色并没有调整过来，他们掌握了小区的公共资源，对小区了如指掌，高级服务还要求掌控小区业主的信息。很多地方的基层政府，比如居委会、街道办等了解小区住户情况，只需要找物业就好了。可见，物业在管理社会治安、掌控人口流动状况方面已经成为基层政府的重要帮手，从这个方面来说，“管理”角色亦无异议。
3、亏损
物业公司亏损的新闻已经屡见不鲜，通常都是小区业主拒交物业费。一般来说物业公司属于轻资产公司（连办公地点都是免费提供的，虽然大部分都是地下室），按照《物业管理条例》，物业服务行业属于微利行业，不过实际情况应该比“微利”要好，物业公司有多少愿意撤离小区呢，这就说明了一切？
咱们先来分析下物业公司的盈利模式。物业服务大多数收入来自于业主缴纳的物业费。新小区的服务成本通常都比较低，通过降低绿化修剪频率、浇水频率；减少各种检修频率。
4、广告收入
大部分小区的电梯都会被广告侵袭，这些公共区域，归全体业主所有。不过这部分广告位的收入通常都不告知业主，而这构成了物业公司重要的赢利点，小区的电梯广告、外墙广告、车位费等收入相当可观。至于如何使用，更是由物业完全掌控。按规定，这笔钱应用于小区公共服务。
5、地下停车位问题
地下停车位的产权通常输入开发商。人防工程改造的停车位属于人民防空。物业参与运营停车位，也会获得一笔基本的管理费。这部分基本上处于纯利润。
6、盗窃问题
小区盗窃很难避免，虽然物业强调他们负责的只限于公共区域，不过据业内人士称“如果物业合同中强调了相应的安保义务，则需按规定承当相应责任”，比如在一些安装了24小时监控系统的小区，是否无死角监控，是否24小时在岗，进入小区的陌生人是否巡查。经司法机关认定的安保失职，物业必须承当相应赔偿责任。
7、关于水电、燃气
很多小区业主在领了水卡、燃气卡，电卡后，就感受到了小区物业的变化。我们常说物业公司是替业主服务的，应当代表业主就水电燃气问题向自来水公司、燃气公司交涉。不过物业通常都会让业主直接和相关公司对接。
一般来说，物业顶多会在小区公共位置贴出告示或者通知，好点的物业公司可能会给业主群发下短信提醒，指望让他们替业主解决问题不现实。有一些新小区，水电燃气会由物业代收代缴，他们可能会上点心。
