这10个买房问题帮你省心省钱

2023-05-08 14:37:21   来源:搜狐焦点网

第一问:买一手房和二手房,主要不同点有哪些?

一般而言,购买新房首付更低、税费更少、建筑和物业都更新颖;而二手房一般而言配套更成熟,在区位选择、价格弹性上更有优势。

购买一手房和二手房,主要有以下几类区别:

1.资金准备:新房资金压力更小

首付:由于银行实际工作流程,同等价格、条件的新房、二手住宅,一般二手房的可以贷到的款更少,新房的首付更低。

税费:二手房需缴纳的税种更多,计算方式更复杂,同等情况下,二手房所需缴纳的税费更多,低则数千数万元,高则数十万元。

2.选择:二手房选择更多

通常情况下,同一时间在售新房楼盘有限,而市场上在售的二手房通常非常多。二手房可以选择区域、附近环境、小区内部环境和甚至可以选择具体的邻居。

3.交付时间:二手房通常到手更快

许多新房签约之后,开发商仍需继续建设楼盘,1-2年后才能交房,而二手房通常完成交易后数日或数周即可入住。当然二手房的交易流程通常更为复杂,完成整个交易可能需要持续数月。

4.产权年限:新房产权更久

产权年限通常在开发商拿地时即开始计算,二手房的产权年限通常更短。产权年限会影响再次抵押等等,如果房龄太大,意味着贷款的年限会缩短。

第二问:二手房、新房要缴什么税?

一般情况下,购买新房所要缴纳的税费较二手房更简单、更少。

第三问:购买二手房主要有什么风险?

买二手房的风险:

1.产权风险。

·房主没有从事交易资格,及假业主。签约前可注意签约人证件是否与产权证上登记的为同一人,可要求经纪公司帮忙前往住建委核实。

·房屋是多人共有,卖方未经全部共有人同意就将房屋登记出售的。

·房子还有贷款、抵押未还清,不要用买房的钱去还贷解除抵押,可以使用解除抵押的其他服务。

·房子被法院查封的。

·五年内的经济适用房、军产房等不得交易、转让。

2.资金风险。

·使用资金监管,以免业主拿到定金、首付款后“消失跑路”。

·签约时留下一定的保证金,以免出现大量的物业、水电费用欠款。

3.房屋质量风险。

建议找寻专业人士帮忙看房,可在不同时间段(白天、晚上、雨后)前往看房,同时可以向小区邻居等询问房屋情况。

第四问:看房需要注意的关键点有哪些?

看房时不仅要看房屋状况、窗外风景、附近配套,很多细节都要注意,这些细节都会在未来的居住生活中放大,影响你的生活。

看房要看以下几个部分:

1.看周边

人的周边生活半径一般为5公里,看看周边五公里内是否有日后会使用的交通、商业、医疗及其他基本生活需求配套。另外,看看房屋周边有没有高压电站、垃圾处理场、殡仪馆、工地等嫌恶设施也很重要。

2.看小区

主要看小区的安保情况是否严格,查看门卫等工作人员的整体风貌很重要;查看小区的车道、人行道规划,特别是家里有老人、小孩时,要注意小区的人车分流。

3.看房屋内部

看墙体有无明显漏水情况,屋内、屋外墙体有无裂缝;注意采光情况,查看进光方向,很多购房者入住后会发现不同时段房子采光并没有看房时好;窗外有无明显工地、空地等,部分空地虽然暂时安静,单进入建设后可能成为噪音源,印象居住2-3年。

第五问:怎么才算一个好户型?

1.户型方正

户型方正不仅意味着你的空间更好利用,适宜二次改造,还适合摆放标准家具,浪费面积更少等。

2.南北通透

南北通透户型通风好,适宜形成“空气对流”。

3.动静分离

动区是居住时活动比较频繁的空间,如客厅、餐厅、厨房等,应靠近入户门;静区是活动较少的空间,如卧室、书房等。动区静区应该分离,减少相互打扰。

4.干湿分离

浴室与洗手台需要分开,淋浴区域与坐便、面盆区应该分开。好处就不多讲了。

5.朝向

一般来说,住宅朝向的优劣顺序为正南、东南、东、西南、北和西。

不同功能间的朝向的优劣也会有所区别,一般来说,朝向为南的客厅更受购房者青睐。卫生间易潮湿,因此卫生间朝向不宜为西。夏季炎热,大部分购房者认为卧室的朝向应为南,次选为东南、东、东北,朝向是西的卧室不易被接受。朝向北的厨房被大部分购房者嫌弃,是因为刮北风油烟易倒灌。

第六问:签约前需要谈好哪些内容?

1.交付时间

交付时间可选择以下时间点:

办理完过户手续后的第__个工作日;

拿到买方全部首付款后的第__个工作日;

拿到全部房款后的第__个工作日;

在房屋交付时,要约定屋内物品归属,水、电、燃气等费用的支付情况。

2.成交价格、付款方式及资金划转方式

双方约定的成交价格一定要落实到合同上,不建议口头约定;

对屋内家电的处理:合同需要写明家电、贵重物品的所属,部分不搬走的物品可写清楚折合金额;需搬走的物品可写明搬走期限;

付款方式与卖方拿到全部钱款的时间有关,一般全款最快,商业贷款其次,公积金贷款最慢(40-60个工作日);

约定贷款未获批准的解决方式。

3.税、费相关

可规定不按规定履行缴税的,支付违约金;协商好因政策变化导致税费变化的情况。

4.违约责任

确定违约的情景、违约金的金额和支付时间。

确定办理过户的责任,双方需约定:过户时间,以及如果违约如何处理;户口迁出时间,以及如果违约如何处理。

第七问:公积金贷款和商业贷款的主要区别?

1.税率不同

以五年期以上贷款为例,公积金税率通常为3.25%,商贷税率为:4.9%,公积金税率更低,支付的利息更少。

2.贷款限额不同

公积金有最高贷款额度,商贷则根据个人信用可贷金额没有具体限制。

3.支付时间不同

公积金贷款支付时间可能更长,通常商业贷款时间约40-45个工作日,公积金贷款时间约45-60个工作日。

4.其他差异

购房者在购买同一套房屋时,可能会出现公积金认定首套,商业贷款认定为二套的情况。不同城市认房、认贷政策不同,公积金和商业贷款可能会出现可贷款比例的差异。

第八问:全款买房、贷款买房的流程是怎么样的?

1、全款买房流程:

(1) 买方资质审核

(2) 房源核验

(3) 门店签署居间合同

(4) 资金监管

(5) 签署房地产转让合同

(6) 缴税、过户

(7) 资金解冻

(8) 物业交割

2、贷款买房流程:

(1)买方资质审核

(2)房源核验

(3)门店签署居间合同

(4)资金监管

(5)银行面签、批贷

(6)签署房地产转让合同

(7)缴税、过户

(8)资金解冻

(9)物业交割

第九问:过户流程是怎么样的?什么时候才能拿到房产证?

过户流程如下:

1、关注石家庄市行政审批局公众号并预约过户时间

2、上传相关资料

3、在规定时间前往市民服务中心凭预约二维码领取过户号

4、备件预审

5、签署房地产转让合同

6、缴税

7、办理不动产登记手续

8、缴费领证

一般情况下,在过户手续办完之后得一个半小时后即可拿到房产证。

第十问:婚前买的房,离婚后如何分配?

1.婚前双方父母全额出资,离婚时怎么分割?

如房屋登记在一人名下,房屋为一方婚前个人财产,婚后二人无其他约定,则离婚时,另一方无权分割;另一方能够提供自己支付房款证明的,可以要求以债券关系,将部分房款返还。

如房屋登记在两人名下,在无事前约定、公证的情况下,视为二人共同财产,双方各50%或按出资比例分割,有约定的按照约定分割。

2.婚前一方父母全额出资,离婚时怎么分割?

如房屋登记在一人名下,房屋视为一方婚前个人柴产,婚后二人无其他约定,则离婚时,另一方无权分割。

如房屋登记在对方个人名下,视为对对方的赠予行为,是对方婚前的个人财产,婚后二人无其他约定,则离婚时,另一方无权分割。

如房屋登记在两人名下,视为对对方50%产权的赠予行为,在事前无约定、公证的情况下,视为二人共同财产,离婚时,双方各占50%,有约定的按实际约定分割。

3.婚前一方首付,婚后共同还款,离婚时怎么分?

登记在一方名下,房屋视为一方婚前私人财产,婚后夫妻二人无其他约定,则离婚时另一方无权分割。共同还贷行为属于债权关系,可以要求对方作出补偿(包括本金、利息、房屋增值部分)。

注:离婚时,只要保证协商一致的原则,均可协议处理或由法院根据财产具体情况,以照顾子女和女方权益的原则判决。