深圳试点商品房现房发售 将产生哪些影响？
2016-04-28 12:02:00 来源：搜狐焦点网
近日，位于深圳市龙华新区民治办事处的一地块，其为深圳市商品房现售的试点项目。不同于以往的预售（预售就是开发商将正在建设中的房子预先销售给购房者，购房者先预付一定的房款），在这块地上建设的住宅、商业或其它建筑，要在竣工并取得不动产权证书后才能进行“现房”销售。此次试点，标志着实行了22年的商品房预售许可制度正迎来新的变化。
降低购房者买房风险
以往实行的预售制度，让一些没有资金、品牌和技术实力的小企业，凭借关系就能获得优质廉价的土地资源，造成房地产行业的无序竞争，违规挪用资金、期房质量不过关、工程延期等问题。且购房者购买的并非现成的房子，而是在建的期房，存在着较大的风险，诸如开发商出现资金困难跑路、楼盘烂尾、变更规划等，这些都严重损害了购房者的利益。而现售制则要求楼盘要在竣工并取得不动产权证的情况下进行“现房”销售，消费者购买的是实实在在能够看得见摸得着的“现房”，如果觉得房子质量不好，则可以选择拒绝购买；开发商为了促进销售，不得不把好质量这一关。
抑制土地价格过快上涨
在过去一年，深圳房价涨幅超过60%，房价暴涨程度为全国侧目。此次试点现售的地块地理位置优越，已吸引诸多开发商的关注。在深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任看来，这是深圳进一步调控楼市的举措。“目前深圳楼市供需失衡，土地供应极其稀缺。采取现售制度可抬高门槛，将资金实力不足的中小开发商挡在门外，遏制对土地的哄抢，抑制土地价格过快上涨。”
而关于为何此时要进行商品房现售试点，尚未得到深圳市规划和国土资源委员会的回复。
对开发商资金实力的要求大大提高
房地产项目开发资金的来源主要有自有资金、贷款、预售制度带来的资金。过去，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。受益于预售制度，开发商仅需极少的自有资金，通过占用购房者的资金，实现了“空手套白狼”的经营模式，并且，预售资金的利息是由购房者承担，降低开发商资金门槛，促进房地产开发和销售。
说得简单点，预售制度为开发商提供了一笔零风险零成本的巨额贷款。一旦实行现售制度，开发商将失去这样的资金支持。如果改为现售制，这个资金来源渠道将被堵上，开发商需要通过各类再融资和信贷等融资模式凑集资金。这样一来，中小房企会被挡在门外，进而一些实力雄厚的房企更有机会进入此类市场。现售制度之下，开发商还要承担资金的成本，以及项目囤积的风险。
一二线城市有可能推广吗？
现售制度能够规避预售制度带来的诸多问题，强化房企的成本管控能力。这只是深圳的个案，还未到全面拉开现房销售的大幕。但这一次的试点，有利于对后续的推广、操作规则化等进行逐步探索。
大方向来看，一二线热点城市都应该逐渐从预售制度转变为现售制度。因为此类城市的房企在资金承受能力上会更强，且市场供应比较紧缺，不需要通过期房销售的方式来逐渐蓄客。现房销售也使得购房者能够降低购房到入住的时间，规避风险。
三四线城市正面临去库存的严峻问题，期房销售萎靡，很多楼盘最终都是以现房的方式进行销售。但三四线城市的房企多为中小房企，资金压力较大，依然还是需要通过期房销售来降低资金成本。
