知识|2016楼市怎么样？房价上涨理由不充分
2016-02-15 18:48:00 来源：搜狐焦点网
经过了2015，大家应该对于2016年的楼市也有一些初步的认识。当然最热门的关键词之一便是去库存了，虽然政策向好，但笔者认为2016年房价上涨理由仍不充分。
去库存压力下2016年楼市继续宽松
自2014底以来，房地产调控政策越来越宽松，除了几个一线城市外，限购普遍放开，住房贷款利率也不断下调，而且各地方政府为了进一步刺激房地产需求，出台真金白银的房地产补贴政策。
2016年在去库存成为五大任务之一的背景下，调控政策应该更加宽松。包括购房按揭贷款利息抵扣个税；首套或二套普通住房首付比例继续下调；鼓励农民进城买房落户(中央经济工作会议把这个举措与推进新型城镇化结合起来)；放宽户籍限制，鼓励购房入户(中央经济工作会议将鼓励常住外地人购房与鼓励租房、扩大公租房覆盖范围统筹起来，深化住房制度改革)；回购商品房作为棚户区改造保障安置房或保障房；打通房企上市融资发行债券渠道；推进公积金或房贷证券化；购房税费减免等。
另外，二胎生育政策的正式出台，近期看导致家庭成员增加，需求更大的房子，将会产生对大户型的改善型需求，远期看由于人口总量的增加会加大对住房的需求。
尽管如此，还是有人认为2016年房价上涨的理由不充分，具体来说，可以分以下几个方面解释。
为什么说2016年房价上涨理由不充分？
原因一：人口数据告诉你需求不充分
从我国新生人口来看，我国上世纪70年代新生人口2.03亿人，上世纪80年代新生人口2.20亿人，80年代比70年代多0.17亿人；上世纪90年代新生人口1.72亿人，比80年代少4806万人；2000-2009年新生人口1.59亿人，比上个世纪90年代少0.13亿人。
人口的不断减少，伴随着人口老龄化的加剧和城镇化速度的减慢，将极大影响人们对中长期房地产市场需求的预期。
原因二：住房自有数据告诉你潜力不充分
随着我国房地产市场本世纪以来的快速发展，中国住房拥有率过高已经成为不争的事实，根据西南财经大学和中国人民银行共同发布的《中国家庭金融调查报告》，目前中国城镇自有住房拥有率高达89.68%，远超世界60%左右的水平(美国为65%，英国为70%，日本为60%)，处于世界前列。
实际，如果再加上我国大量存在的小产权房以及军队住房等，我国的住房自给率可能会更高。
原因三：宏观经济告诉你刺激效果不充分
从大的层面来看，宏观经济数据依然不乐观，房地产市场整体回暖的基础还比较脆弱，如果经济增速持续下降，房地产市场很难独善其身。尤其是2015年9月份以后的房地产销售增速趋缓已经比较明显，而且宽松政策对房地产市场刺激的边际效用也会递减，后期回暖持续性值得担忧。
虽然2016年的房地产政策会更加宽松，但是经济下滑下的市场预期发生改变，居民收入水平也会产生影响，所以房地产市场回暖能否持续回暖与经济增速还有一点关系。
原因四：农民去库存能力不充分
目前对于去库存寄予希望较大的就是通过农民工的市民化来消化库存。即政府通过户籍制度改革加快农民工市民化，提升中国城镇化进程。
但是，这一途径的问题在于，一方面很多收入相对较高的农民往往在一二线城市就业，他们即使买房更希望在一二线城市，而需要加大去库存的是广大三四线城市；另一方面，很多有支付能力的农民工确实有购房需要，但是缺乏将其转化为现实购买力，因为很多有购买能力的已经购买，而现在很多面对高房价，很多很难有支付能力，即使政府能对其补贴，使其能勉强支付首付，这种按揭也会具有一定的风险。
