实例讲解买了“教育地产”却上不成学怎么办
2015-09-18 15:57:00 来源：搜狐焦点网
根据有关规定，在义务教育阶段，名校原则上采用划片招生的政策，即在该校附近一定范围内的住户，可以免试入学。于是，一些家长纷纷“择校而居”，在名校招生区域内购买房屋即“教育地产”。然而，许多人最终却未能如愿上学。由此产生的购房纠纷应如何处理呢?以下案例或许会对你有所帮助。（文中人物均为化名）
遭遇欺诈可以撤销合同
【案例】
肖苇为让儿子进入当地最有名的中学，购买了一套“教育地产”，并与卖主在合同中言明其购买目的是为了让儿子进入该中学。事后，肖苇得知，该中学已改变以往作法，要求孩子出生时的户口便落在片区内，如果只是日后买房而在片区内居住，即使孩子的户口迁过去，也与该中学无缘。肖苇随即要求退房，但被卖主拒绝。
【分析】
肖苇有权请求解除购房合同。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;……”其中的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而合同目的则是指当事人订立合同时所想得到的结果。
本案中，中学改变以往的招生作法，为肖苇所不能预见、不能避免、不能克服，属于不可抗力。另一方面，肖苇之所以购买该房屋，是为了让儿子能够因此入读该中学，但随着招生政策的变更，已无法得到该结果，且无法得到该结果，并不是任何一方当事人的过错所造成。在这种情况下，任何一方当事人都有权行使解除权。
违规卖房可以确定无效
【案例】
胡嘉获得了一套两室一厅的经济适用房，位于当地一所名牌中学旁边。2011年，胡嘉因准备全家长期去外地打工而想出卖该房。适逢好友廖湘为能让女儿上名校而要购买“教育地产”，两人于是一拍即合。不料，名校出台限制招生措施规定，必须是提前三年迁入才享有划片招生优惠，也即意味着廖湘的女儿无法通过优惠在该名校就读。廖湘随即提出退房退款，但被胡嘉拒绝。
【分析】
廖湘与胡嘉的房屋买卖合同无效。《经济适用房管理办法》第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。”《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》也指出：“经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”
胡嘉获得经济适用住房仅2年，明显在禁售之列。而《合同法》第五十二条第(五)项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。即本案的房屋买卖合同从行为开始时起便对双方没有法律约束力，必须退房退款。
