“学区”，顾名思义，就是为了让住在学校周边的学生都能够就近入学的邻近区域。由于城市不同区域的教育资源并不均衡，拥有良好教育资源的学区成为房地产商和中介机构的必争之地，因此产生了“教育地产”的概念。

多年来，青岛市的老教育地产集中在市南区中片，房价近年来一直都在稳定攀升。在就近入学政策的主推下，而分布在各区市的新教育地产概念的炒作，让众多想购房者莫名心动，也给许多已购房者增添了不少烦恼，由此引发的纠纷也不断见诸媒体。

信息的不对称，显然是造成公众对教育地产判断误差的主因，也给无良开发商制造“伪教育地产”提供了可乘之机。

目前岛城的教育地产现状如何?到底应该怎么界定?怎样判断真伪教育地产?记者对此进行了一番调查。就近入学政策助推教育地产热

国家统计局发布的数据显示，2014年10月，全国住宅均价环比、同比首次双双下跌，而青岛10月份住宅价格环比降幅超过了一个百分点。即使早已放开了限购政策，青岛房地产市场在这个冬天也未看到明显的景气升温迹象。在房价持续萎靡的情况下，有一类房子却依然价格坚挺，逆势增长，那就是教育地产。

2014年2月，教育部印发了《关于进一步做好重点大城市义务教育免试就近入学工作的通知》(以下简称《通知》)，该《通知》要求2014年制订完善进一步规范义务教育免试就近入学的方案，到2015年，全国19个大城市所有县(市、区)实行划片就近入学政策，实现100%的小学划片就近入学，青岛名列其中。青岛市区各级教育行政部门均表示，将全面停止义务教育阶段的择校。

“择校”取消了，让许多想把孩子送入好学校的家长们焦急起来。孩子明年就要上小学的吴女士最近正在打听教育地产的事：“我们住在市北区，但优质教育资源都集中在市南区，所以我就想让孩子到市南区上学。”

七八月份是购买教育地产的旺季，年底购买教育地产的人并不多，但今年由于政策的变化，年底前来咨询教育地产的家长较往年有所增加。

占有优质教育资源的教育地产往往顺势涨价。记者了解到，目前龙山路的一间15平方米的房屋就因地处江苏路学区，对外报价已经达到了76万元，每平方米单价超过了5万元。还有一处位于观海一路上的一间20平方米的房屋，对外报价83万元，每平方米单价也超过了4万元。

“虽然这些只是个例，但目前青岛市最贵的教育地产都集中在市南区中片学区，尤其以青岛市实验小学(江苏路小学)最为热门，周边基本都在每平方米3万元以上，中片其他的小学学区也在每平方米2万元左右。”安徽路某中介机构工作人员告诉记者。

说这些教育地产贵，不仅仅因为其单价昂贵，还因为这些房子大多是老房子，配套设施陈旧且不完善，居住的舒适度和方便程度都不足，其实际价值远远达不到挂牌市面上的价格。价格高昂的少有理由，就是教育地产。“这周围都是老房子，前来看房的不用问都是为了孩子，真正为了自住而购买的人很少。”中介机构工作人员说。

是不是教育地产开发商说了不算

事实上，是不是教育地产，开发商真的说了不算，最终还要看教育部门的规划建设以及最终的招生简章。

据李沧区教体局相关负责人介绍，规划的青岛市实验初中李沧分校选址在麦坡社区，今年年底或者明年年初开始动工建设，计划2016年招生，具体招生方式按照目前政策来看不可能是一个片区的整体划拨，有可能采取电脑派位的方式，让李沧区周边学生享有公平的上学机会，因此“即使家长购买了绿城的房子，孩子将来也未必能够上实验中学”。

一名买了“伪教育地产”的市民向记者展示开发商的广告宣传单。开发商生造伪教育地产”“

不仅二手教育地产的销售火热，青岛一些新房项目在推介的过程中也总会搭上“学区”字样的顺风车，以便为房屋的销售增值。“绿城理想之城：育才中学旁三重教育地产”、“先进蔚蓝群岛：抢北师大教育地产”、“金茂湾：牵手江苏路小学，打造绿色教育社区”、“中海国际社区：邻58中零距离读名校”……开发商各种“傍名校”的广告噱头充斥着人们的眼球。

“老学区咱们普通百姓买不起，为了下一代，我们准备买个新建的教育地产。”正准备结婚的小孙将周边学区配套作为买房的考虑因素之一。购买新房的刚需族多集中在新婚群体，其买房时会先考虑以后孩子上学的问题，因此在教育地产投资可谓一举两得。

但现实中，学校的规划和建设问题并非那么简单，购买所谓“新教育地产”的风险显而易见。绿城理想之城的教育地产概念炒了这么多年，房价从六七千元一平方米炒到目前的过万元，却也避免不了降价销售的命运。今年10月中旬，绿城诚园项目曝出“六五折抛售300套”的消息，引发了青岛楼市的一场“地震”，这让去年高位出手的购房者觉得吃了大亏。对业主来说，祸不单行的是，先前开发商高调宣传的“教育地产”也变成了泡影。一个多月来，绿城业主因认为教育地产广告宣传存在欺诈而四处维权要求退房。

其中，业主王先生去年买房时候的价格是每平方米13500元，虽然相较于周边其他项目价钱较高，但由于该地块周边规划建设了青岛市实验初级中学李沧分校，所以他没有犹豫地就买了。可到目前为止，学校都没有开工建设。“我问开发商什么时候开始建设，他们说具体问题要去问教育部门，他们也不清楚。”王先生认为，开发商什么都不清楚却打广告兜售“教育地产”，完全是广告欺诈，欺骗消费者。

学校建设跟不上房地产开发

生造教育地产概念早已不是新鲜事，究其原因依然是义务教育阶段资源数量的不足。近年来，青岛的房地产开发和旧城改造项目热火朝天，小区高楼林立，外来人口不断增加，尤其以市北区东部和李沧区东部的发展最为迅速，然而目前周边学校的规划、审批不是那么简单的一两年能够完成的事情，其建设速度往往赶不上房地产开发的速度。

“市北区东部近年来新开发的住宅人口密度远远超过了我们当初的预期，之前规划的一些学校由于种种原因没有及时建设起来，但新建小区内适龄儿童很多，这就出现了学校紧缺、学位紧张的情况，因此我们一直在积极协调周边已有的学校吸纳部分生源。”市北区教体局副局长张媛媛告诉记者。

在学校建设跟不上的情况下，开发商热炒的教育地产概念便显得苍白无力。“其实在学区划片的时候，我们会首先考虑就近原则，每年根据各个小区人口的密度分布进行的摸底，再参考孩子上学的安全等因素进行片区的微调。每年划片都会有变化，只能根据当年公布的情况确定学校。家长想要提前知道自己买的楼盘是否在学区范围内，我们是无法答复的。”张媛媛说，“当然教育部门也会延续历史因素，以前老学区划片基本上不会有大的变动。所以不管在哪买房子，我们都会尽力协调教育资源，让孩子都有学上，也通过教育资源的均衡让孩子都有好学上。”

“教育地产”成为开发商卖力吆喝的噱头。在绿城诚园项目开盘仪式上，“育才中学教育地产”成为重要宣传推介内容。