中国房地产市场何去何从？
2015-10-26 12:00:00 来源：搜狐焦点网
据报道，根据国家统计局较新发布的9月份全国70个大中城市住宅销售价格的数据，国内房价依旧延续回暖势头。尤其是北上广深四个一线城市，房价继续上攻并且涨幅较大。不过，无论新建商品住宅还是二手住宅，价格环比涨幅都有所回落。另外，三线城市房价继续下滑。在央行降息降准的大背景下，楼市的走向倍受关注。
9月楼市整体回暖
我们梳理发现，9月份的房价数据有两大特点。排名前列个特点是整体的继续回暖。从涨价幅度来看，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比综合平均涨幅分别比8月份扩大1.9%和1.7%。
楼市有“金九银十”的说法。那么，从9月份的数据来看，这种回暖是因为“金九银十”的提振作用，还是因为楼市自身的企稳回升呢？国务院参事室特约研究员姚景源认为是后者。
姚景源：现在楼市略有回升，还不是单纯“金九银十”这样一个因素。主要还是因为，房地产从去年一月份开始一路负增长。我们看刚刚公布的房地产数据，全国70个大中城市，39个是上涨的，所以应当讲房地产一路下行的状态现在开始趋稳。
分化：一线城市全上涨，三线城市全下跌
另外一个特点就是楼市的分化还在加剧。四个一线城市房价都是同比上涨，而且涨幅相对较大；二线城市则是同比涨跌互现；三线城市新建商品住宅价格同比仍然全部下跌。
先来看一线城市。北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州（楼盘）的环比涨幅都在1%左右，同比涨幅也都没有达到两位数。唯独深圳（楼盘），环比涨幅高达4%，同比涨幅更是高达37.6%，接近四成。某业内专家用“非常罕见”来形容深圳房价的暴涨。
专家表示，深圳的房价暴涨在中国楼市的历史上是一个非常罕见的现象。至于原因的话，包括股市火爆对深圳这样一个资本市场的利好，包括创新创业的国家政策利好，包括广东自贸区在深圳的落地，都使深圳在需求层面有一个集中的爆发。
二线城市的房价涨跌幅度普遍不是太明显，郑州（楼盘）等中部省会城市环比上涨，而沈阳、大连（楼盘）、长春（楼盘）等东三省重镇，则继续环比下跌。三四线城市环比跌多涨少，同比更是全部下跌。丹东（楼盘）、湛江（楼盘）等城市的同比跌幅都超过了7%。有些地产分析师认为，从供需的角度看，这些城市房价下跌是必然现象，而且可能还会持续一段时间。
专家表示，我们现在看房地产的市场，其实最主要看的指标还是人口净流入量。像东北的这些城市，现在可能还处在经济转型的过程中，目前的人口可能处于正增长接近于0的这么一个状态。价格下行是自然而然的，而且可能会延续一段时间。
央行双降楼市或迎暖冬
而对于全国楼市的走向，依然有值得继续乐观的因素，比如央行的降准降息。从昨天起，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点。张大伟认为，降准降息所释放的流动性，将刺激楼市的交易。
对于房地产来说，这些政策肯定是利好的，肯定会带来购房者降低一定程度的购房压力，对于开放商来说，也可以缓解一些资金成本压力，刺激未来的市场在十一、十二月份开始，还会出现一个相对而言的暖冬。但是经过这么多次的窗口期的消耗，目前的需求想爆发的可能性很小。
当然，在有的观点看来，降准降息对楼市来说，并不全是利好：双降有可能加剧人民币的贬值预期，进而导致外资回流，抛售房产等人民币资产。不过专家预测，这种影响并不显著。
业内专家认为，我们再次降息之后，可能会使人民币有进一步贬值的压力，但是我认为对楼市的影响非常之小。这个主要因为我们楼市当中的外资量非常小，即便是有些外资从楼市当中撤出了，它不会对中国楼市构成本质的影响。
多位专家的看法相对一致，未来的楼市仍将以稳为主，波动将趋向于温和。数据方面也有支撑：环比来看，9月份70个大中城市新房和二手房价格涨幅分别回落0.1和0.2个百分点。另外，深圳9月份新房成交4060套，环比微涨0.1%，二手房均价环比下降1.6%，显示深圳楼市已经见顶，价格回调可能在所难免。
