购买共有二手房时的情形和注意事项是什么?

2015-09-30 17:52:00   来源:搜狐焦点网

房屋如果不仅仅只属于一人,还有其他共有人,那么在售卖时就需要征得所有共有人的同意,否则房屋合同就会被视为无效。如此一来,购买共有二手房时会出现什么情形?购买时应该注意什么?今天小编就为大家讲解一下。

一、购买共有二手房时会出现哪些情形?

1、买家与房屋所有的共有人交易

这种情况其实指的是在房屋所有的共有人的数量较少的情况下,比如该房屋只属于夫妻两人,这时买家可以直接与房屋所有的共有人交易。如果该房屋的所有权人与共有人是夫妻二人,并且与买家交易的人也是这对夫妻的话,那么就可以默认是取得了房屋所有的共有人的同意。

2、卖家有房屋共有人的书面证明

《合同法》第51条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”如果房屋为共有,除非共有人追认或者出卖人取得全部产权,否则与出卖人订立的合同为无效合同。所以卖方在出售房屋的时候,应该出示已经征得了其他共有人的书面同意声明。

3、如果卖方没有取得共有人的同意,但是买方对此并不知情,在房屋买卖合同被视为无效时,买方可以要求卖方返还定金与赔偿损失。一旦合同无效或者被撤销,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。

二、购买共有二手房应该注意什么?

我国《民法通则》规定,共有财产进行处分须经全体共有人同意,否则处分无效,并且由于房地产所有权采用记名登记制度,因此交易时房屋的所有权利人,均应在《房地产买卖合同》上签字,买家应注意这点。

如果房屋的共有人含有未成年人,那么未成年人的签字可以由父母代签。除此之外,如果有其他的代签行为,那么代签人必须有合法的书面授权书,该授权还应经过公证机关的公证。

在这里还需要注意的一点就是如果买家是善意购房,即不知道卖家未经全体共有人同意且房屋已经过户,法院一般不会判决二手房交易无效。

以上就是小编为大家整理的购买共有二手房时的情形和注意事项,希望能帮到大家。