2月2日，央行银监会再出新政，未来不限购城市首付仅需两成。任志强又放炮了，“出个政策也婆婆妈妈的”，对此，你怎么看？

央行：不限购城市首套房商贷首付较低20%

2016年2月1日，中国人民银行中国银行业监督管理委员会发布新政。根据新政，未来，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上较低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，较低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

具体到各城市，人民银行、银监会将各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的较低首付款比例。

新利好！

当然，也是为了进一步支持合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展。当然，这同时也让大家看到，目前各城市确实存在巨大的去库存压力。临近过年，央行也马不停蹄地要在年前出手救市了。

任志强：出个政策也婆婆妈妈的？

政策一出，知名房地产商任志强通过微博评论称，“出个政策也婆婆妈妈的？”几分钟后，任大炮又紧跟着来了两句“明明是过时的限制性政策，就是不肯统一降到首付两成？”“羞羞答答地不肯干脆直接降为首付两成！”。现在看来，虽然消息是好消息，但是貌似业内叫好者并不多。

中原地产首席分析师张大伟认为，这一政策有利于刺激房地产市场在2016年上半年继续复苏。但从根本上看，这一政策并未解决房地产需求的根本，对于购房者来说，贷款的利率并未降低，降低首付带来的是贷款的压力增加。

另外，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示：在2016去库存的大背景下，央行再次降首付，给市场传递了积极正向的信号，但是对去库存的实际效果恐怕不大。

为什么说降首付对去库存效果有限？

原因一：响应城市需求不够大

这一政策各地执行力度不一，一线城市限购，不执行新首付政策，预计积极响应的主要是二线城市，三四线城市各银行放贷谨慎。预计执行的可能性不大。

而且，非限购城市库存积压最核心的问题是供大于求，供大于求的根源在于这些库存压力较大的城市没有汇集能够创造就业机会的产业，此外，这些城市在医疗、教育、商业等公共资源配套方面较为匮乏，所以无法形成人口的聚集效应，在没有需求支撑的情况下，单凭降低首付比例，对去库存意义不大。

原因二：宏观经济运行压力大

2016年，我国宏观经济运行压力巨大，2015年GDP同比增长6.9%，20多年来首次跌破7%。投资及出口表现不佳成为拖累经济增长的两大主因，全国固定资产投资增速回落，进出口总额同比下降。而固定资产投资之所以增长缓慢，主要受到房地产开发投资增速回落幅度较大影响，且房地产开发投资增速去年以来持续下滑。

此外，房地产业不仅对宏观经济造成较大负面影响，而且由于房企整体购地意愿低迷，使得地方土地出让收入大幅回落。

分城市来看，一线城市最被标杆房企看好。特别是降息后，一二线城市，楼市资金面将明显好转。房价从统计局数据看已经全面上涨。三四线因为库存特别值过高，这种情况下，2016年市场分化的趋势将依然延续。

原因三：月供压力加大

首付降低，意味着减少的首付部分转移至未来的月供，未来的还款成本就会提高，还款压力就会加大，在目前宏观经济下行的背景下，每个家庭都会在家庭可支配收入和未来收入增加预期方面精打细算，所以购房家庭面对月供增加，以及未来家庭可支配收入增加预期不乐观的压力，即使首付比例下降，购房家庭也未必敢向银行贷款。

银行放贷要恪守一个上限：月供还款额不能高于家庭月均可支配收入的50%，这是银行放贷卡死的一个上限，所以即使银行首付降至二成，但每个家庭的月均可支配收入是明确的，可贷款额是既定的，且在目前整体经济下行的宏观经济背景下，家庭未来可支配收入增加的预期是并不乐观的，所以银行有可能不敢向购房家庭发放更多贷款。