二手房买卖前要审查好
2015-11-12 14:03:00 来源：搜狐焦点网
二手房买卖纠纷事件的发生屡见不鲜，如何才能尽量的避免二手房的交易纠纷呢？下面就为大家主要介绍一下二手房在购房时需要注意审查的四个因素，希望可以帮助各位购房者识破一些交易陷阱，避免发生交易纠纷。下面我们就来一起看看吧！
二手房买卖时应该重点注意的事项有以下几方面：
一、注意审查二手房的权属情况
审查二手房的权属情况时，应当审查二手房的权属证明及相关文件。因为未依法登记取得房地产权证书的，不得买卖。如果无法确定该权属资料是否真实，购房者可以向房地产交易中心调查核实。此外，还应注意以下的小问题：
1、二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。
2、二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，应当有公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
4、二手房属于国有或集体资产的，应当有主管部门的批准文件。
5、共有二手房，应当有共有人同意转让的书面证明。
二、注意审查二手房的权属是否受限制
这种情况下，有以下三点需要注意：
1、交易的房屋，有没有受到司法机关或者行政机关的查封或者以其他形式的限制交易情形。
2、二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有，则要看无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。
3、是否存在优先购买权的问题：
（1）共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。如要交易，需要二手房优先购买权人放弃优先购买权的证明。
（2）已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。如要交易，需要承租人放弃优先购买权的证明;买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。
三、注意审查该二手房是否属于法律规定的禁止交易的情形
（一）我国法律明确规定了有以下情况的二手房，不得上市交易：
1、司法机关和行政机关依法裁定，决定产或者以其他方式限制二手房权利的;
2、依法收回土地使用权的;
3、共有二手房，未经其他共有人书面同意的;
4、权属有争议的;
5、未依法登记领取权属证书的;
6、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;
7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
（二）下列公有住房和经济适用住房禁止买卖：
1、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;
2、住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;
3、处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;
4、上市出售后形成新的住房困难的;
5、擅自改变房屋使用性质的;
6、法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
四、注意二手房的使用功能是否完整
在这个问题上，购房者主要是考虑该二手房是否超过合理使用年限后若继续使用的。对此，购房人应要求产权人或售房人提供相应证明材料;或者可以要求产权人要委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。
