清华报告:小户型增速下降 中大户型时代来临
2016-02-28 07:00:00 来源：搜狐焦点网
近日，清华大学恒隆地产研究中心发布数据显示，过去的黄金十年，中国经济增长主要靠房地产，而未来楼市，中大户型将更受欢迎。
2016年2月24日，清华大学恒隆房地产研究中心与北京大学—林肯研究院城市发展与土地政策研究中心共同发布了2015年第四季度“中国典型城市住房同质价格指数”(CQCHPI)。
CQCHPI指数通过剔除区位和住房品质差异因素的影响，较大限度地保证了房价指数的同质可比，目前包含北京、上海、天津、深圳、成都、大连、武汉和西安八个典型城市的中心城区(不含远郊区县)。
CQCHPI新建商品住房价格指数显示，中国主要热点城市的新建商品住房价格在2015年第四季度仍然保持快速上涨势头，但涨幅较2015年第三季度已经有所回落。
2015年第四季度，典型城市新建商品住房价格较上一季度上涨3.0%，涨速比上季大幅回落了2.6个百分点。尽管涨速趋缓，但本季度房价相比上年同季仍上涨了10.3%。
黄金十年经济增长 主要靠房地产
黄金十年经济增长红利多为房地产业所获取，房地产发展模式有待重新审视。从一个较长的历史时段来审视中国城市房价，就会发现几乎所有城市的房价都经历了巨大的涨幅。
CQCHPI新建商品住房指数显示近十年典型城市的房价都上涨惊人，一线城市尤为突出。从2006年排名前列季度到2015年第四季度十年间，典型城市房价总体上涨255.1%，年均上涨13.5%，涨速比同期9.5%的GDP年均增长率高出42%。
这意味着房地产业财富聚集速度远超其它产业财富创造速度，不同群体的财富差距由此拉大，中低收入阶层住房困难问题高度凸显。
典型城市中，十年房价涨幅前三位城市依次为：
深圳房价总体上涨508.5%、年均上涨20.4%；
上海房价总体上涨384.6%、年均上涨17.6%；
北京房价总体上涨380%、年均上涨17.5%。
十年房价涨幅后三位城市依次为：
大连房价总体上涨128.8%、年均上涨8.9%；
西安房价总体上涨132.9%，年均上涨9.1%；
成都总体上涨137.1%、年均上涨9.3%。
小户型增速下降 中大户型时代来临
住房产品需求结构不断升级，低端住宅产品不再为市场所普遍热捧。
CQCHPI存量住房户型面积子市场指数显示，小户型住房市场增速有所下降，中大户型时代正来临。
从存量住房价格同比上年同季涨速看，在八个典型城市中，有上海、深圳、天津、大连、武汉、成都和西安7个城市房价表现较好或最为抗跌的套型均在120平米以上；有上海、天津、成都、武汉4个城市中房价表现最差的套型均在90平米以下。
只有北京比较特殊，在高企房价的压力下，70平米以下住房同比涨幅较高，140平米以上住房同比涨幅较低。产品需求结构的变化，与居民家庭财富增长、消费观念变化、住房水平提高以及二胎政策的推出都有一定关联。
楼市投资方向：预防风险 关注抗跌板块
2016年，尽管国内国际经济形势将更加复杂多变，但由于政府政策支持力度的持续加大，中国城市房价出现整体硬着陆的可能性很小，但仍需要重点关注以下三种局部房价风险：
一是2015年房价暴涨的城市如深圳等，随着投机需求和不理性购房热退潮，房价有快速回调的风险；
二是部分高铁明星城市如武汉等，由于高铁网络带来的经济、人口结构变迁具有很大的不确定性，繁荣的楼市存在退热的风险；
三是一些住房库存过高、去化周期较长的城市，如天津、成都等，楼市有持续阴跌、有价无市的风险。
在各大城市内部，优质学区、高端服务业聚集区、科技创新板块等，其房价表现及抗跌能力都将较其它板块高；而传统商业中心、制造业聚集区等，由于产业地位的相对下降和居住环境不佳，其房价将相对其它板块难涨而易跌。从产品结构看，随着舒适型住房观念的扩散，中大户型产品的吸引力要高于小户型。
