要不要提前还款?四个原则 三个提醒

2015-12-26 07:30:00   来源:搜狐焦点网

年关将至,很多人拿着钱就想提给自己减轻负担,比如提前还房贷什么的?但是也有人说提前还房贷实在不划算,究竟应该怎么办?我们拿三个案例来帮你解释一下。


由于今年以来处在降息通道中,目前银行提前还贷显得比较“冷清”。而提前还贷的手续费各家银行差异较大,允许提前还贷的时间也各有不同。

业内人士表示,提前还贷不一定适合每个人,需要从贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境四个方面综合考虑。

案例1:

丁先生在2007年年底贷款100万元购买了排名前列套房,当时享受的是银行首套房七折下浮优惠利率,借款期限为15年。

专家:央行加息或降息调节的都是贷款基准利率,借款人原来享受到的优惠利率折扣是不受影响的。而目前由于信贷收紧,银行对一套房贷利率优惠仅为八五折到九折,而且对于申请人的要求也会卡得更严。若提前还贷的话,以后再有购房需求,不但享受不到这个利率优惠,而且还要执行二套房上浮1.1倍的利率。

案例2:

陈小姐在2008年向银行贷款80万元购买了第二套房,签约时执行的是上浮1.1倍的利率,借款期限为20年。

专家:虽然目前处在降息通道中,但是陈小姐当初买房的时候执行的是1.1倍的利率,那么按照现在的利率来看,其负担的利息高达7.75%,相对目前的贷款利率水平来看是较高的。此外,陈小姐采取的是等额本息还款,这种还款方式的还款利息支出通常集中在还款初期。陈小姐的借款期限是20年,目前只还了4年,因此提前还款是可取的。

总而言之,对于贷款者来说,借款期未过三分之一之前,提前还款都是划算的。而对于那些已到还款中期或是等额本金还款已过1/3期的,利息基本上已经支付得差不多了,提前还款的部分则更多的是本金,利率涨跌对还款数额的影响不会太大,再选择提前还贷就没有多大意义。

案例3:

杨女士2009年开始贷款,并享受了7折利率。杨女士表示,自己目前手里有5万元的闲置资金,还是购买银行理财产品等相关投资更划算。

专家: 根据杨女士的情况,此前享受了7折利率,按照目前的贷款利率,杨女士的5年期以上贷款利率为4.585% ,而目前五年期的银行定期存款利率为4.75%,需要说明的是,目前多家银行执行了利率上浮10%的政策,多家银行5年期的定存利率达到了5.225%。当然,如果市民愿意拿钱购买银行理财产品的话,普遍可以获得6%以上的年化收益率。

换句话说,如果市民以7折利率从银行贷款,然后,再把钱存进银行,进行5年期以上定存,贷款者还能赚取利率差价。如果,市民用7折利率贷出来的钱投资6%年化收益率的理财产品的话,收益率则能更高。这样看来提前还款实在没有必要。

提醒一:罚息数额各有差异

市民在选择提前还款时,一般会支付一笔手续费,也称为“罚息”或“违约金”,一般在合同里面会写明。

记者比较发现,各家银行手续费差异较大。有的银行可以不收手续费,而有的银行则需要收实际还款额1~3个月的利息,甚至有的银行需要收取实际还款额3%的手续费。

国有大行工、农、中、建、交里,交行提前还款不收手续费,而工行需要收2~3个月的利息作为手续费,其他银行则需收1个月利息。其中农行在贷款三年内提前还款的收一个月利息作为手续费,三年后则不收手续费。

大部分股份制银行都表示不收手续费。而浦发银行则表示若提前两年还款需收取还款金额3%的手续费,两年后则不收手续费。

外资银行一般是根据已经还款年限收取差异收费。如花旗银行,一年后提前还款需收取还款金额2%的收费,两年后收费降至1%,三年后则不收手续费;汇丰银行三年后提前还款不收手续费,两年后提前还款至少收取2万元的手续费,一年后提前还款至少收取3万元手续费。

提醒二:允许提前还贷时间不同

此外,允许申请提前还贷的时间也不一样。大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷,但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。

在国有行里,中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷,工行需半年才可以提前还贷。

此外,招行、交行、东亚等银行都需要一年后才能申请提前还贷,华夏银行则表示可以随时申请还贷,“目前还没有变化。”

“一般房贷金额较大,若无特殊原因,一年内很少有客户会提前还贷。”一位银行房贷部门的工作人员表示。

提醒三:调整利息周期不同

一般房贷期限都在10年以上,在这个周期里,央行调整利息是难免的,而各家银行根据调整利息的时间也不一致。工行、农行、建行等中资银行大都一般是每年1月1日开始按照最近的央行基准利率调整为新的还款利息。

外资银行一般会选择在当月或当季度调整。东亚银行是在央行调整利息的第二个月开始按新利率执行,花旗银行是在下一个季度初按照新利率执行,而汇丰银行当日便开始按新利率执行。

对于房贷族来说,哪种调息方式更划算?专家表示,如果处在降息通道中,显然是越快调整越划算;若在加息周期周,则是越晚调整越划算。

业内:四原则考察提前还款是否划算

业内人士提醒,并非每个人都适合提前还贷,较好要综合宏观大环境和个人实际情况来判断。年末是否该提前还贷,主要考虑四个问题:贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境。

首先,要看客户贷款时签订的合同中所确定的贷款利率。若使用公积金贷款,年利率较低,仅为4.5%左右,在这种情况下并不需要急于还款。而对于使用商业贷款的客户来说,目前来看5年以上贷款利率一般为6.55%,首套可享受8.5折~9折的优惠,二套房需上浮10%。在这种情况下,若前期签订合同时能享受到较低折扣利率的,也不必提前还款。

其次,是否提前还款需考虑个人的投资能力。资深按揭中介郑大源指出,如果手头有其他更好的投资理财项目如股票、基金、债券、理财产品等,若预计获取的回报能够覆盖贷款成本,客户较好将流动资金用于投资。

此外,从经济大环境来看,目前仍处于降息通道,短期内加息的可能性不大。客户“借的钱越多、时间越长就越好,不必急于还款”。

最后,郑大源建议,还要考虑未来一段时间是否需要流动资金。

理财专家:三种情况不宜提前还贷

一、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠,目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作,即使明年1月1日按照较新利率执行,利息也只会比前期更低。

二、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。也就是说,这种还款方式越到后期,所剩的本金越少,因此所产生的利息也越少。在这种情况下,当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息,后期所还的更多是本金,利息高低对还款额影响不大。

三、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说,每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期,已经偿还了大部分的利息,因此提前还贷意义也不大。