二手房价格受什么影响？如何评估二手房房价？
2015-11-02 10:12:00 来源：搜狐焦点网
二手房房价的高低受市场需求的影响逐渐增长，但是除此之外，不同区位，不同商业配套、交通配套和不同户型的二手房价格也是不同的，到底二手房房价受什么因素的影响，购房者又应该如何对二手房房价进行评估呢？
一、二手房价格受什么因素的影响？
1、区域因素。
主要包括地段等级、交通条件、小区环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。
2、房屋自身因素。主要包括房屋成新率、产权状况、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、燃气状况、物业类型、通风采光、景观等。
一般说来，维护好的能延长房屋的使用寿命，从而提高房屋价值；产权状况主要分为：商品房住宅、成本价住宅及标准价或优惠价住宅。对于同一位置的房屋来说，商品房住宅的价格更高，成本价住宅次之，标准价或优惠价住宅价格比较低；楼层对房屋价格有较大的影响，一般来说，多层住宅以二、五层为标准，顶层比较差，一层次之，三、四层价位较好。高层住宅则是楼层越高（顶层除外），价格也越高；朝向对房屋的价格也有较大的影响。此外，房屋的燃气状况（管道天然气、管道煤气、液化气）、物业类型（多层、板式小高层、高层塔楼）、采光（主要考虑是否有遮挡）及景观等对房屋价格都有一定的影响。
3、市场因素。主要包括经济状况、房地产市场行情及市场供求状况等。
其中市场供求状况对房屋的价格影响较大，当某一区域房屋供不应求时，房屋价格就上涨。反之，当房屋供应量过大时，房屋价格就会出现下降。
4、消费者心理因素。
主要包括消费者的心理障碍、对房屋的偏好及交易心态等。如果不是受经济制约或价格上有较大的优势，人们往往不愿去购买二手物品。购房者的偏好及交易心态对二手房的价格也有较大的影响，如果购房者特别偏好某一区域的房屋，或者他们急于买房，那么这些房屋价格在一定程度上也会提高。
以上所列举的因素是影响二手房房价的主要因素，除此之外还有其他个别因素。事实上，很多因素都可能导致二手房价格有所涨落，要看具体的情况才能进行分析。
二、如何评估二手房房价？
老话说的好“货比三家”永远是比较有效的方法。对普通购房者来说，在选房的时候可以采用房产价格评估的市场比较法，通过对同一小区的二手房房源的挂牌价格，以及同类型楼盘的近期实际成交价格进行对比处理，换算出具体某个楼盘的平均单价，然后结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素，等等，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。
在实际购买二手房的时候，二手房房价评估还有其他评估方法，小编这里列举了几种比较专业的房价评估方法：
1、成本法；
2、市场比较法；
3、租金收益法。
二手房房源需求是影响房价的一个极其重要的因素，但是除了需求之外，区域因素、房屋自身环境等都是非常重要的影响因素。购房者在评估房价的时候应该客观的去看待房子，如果自己不想去评估或者是没有时间，可以邀请专业的评估人员对所交易的二手房进行房价评估，如果购房者想要办理贷款，房价评估这一步更不可少，因此掌握点儿二手房房价评估方式还是必须的。
