通州楼市限购，火了商住房，冷冻了住宅供应。在升级限购的100多天里，通州楼市经历了冷寂到回暖的波折。

北京十三五规划建议公布后,再次为通州带来楼市利好。在业内看来，无论是从产业的角度，还是从居住、商业角度来看，通州区域未来不断完善,通州房价走势也会平稳上升。

市场：量跌价涨

今年8月15日实施通州升级版限购令后,通州新建商品房住宅成交开始明显下调,特别是9月以后持续走低。机构统计的通州新建商品房住宅签约量显示,9月签约538套,10月签约411套,11月签约341套,相比6月、7月的年内成交高点下滑明显,跌幅超过了七成。

但另一方面,通州成交均价却创下新高。中国指数研究院数据显示,尽管10月以后通州没有新增住宅供应,但11月(截至25日)其商品住宅签约均价达到了27438元/平方米,与去年同期相比上涨了13%。

二手房同样表现出价格上涨的趋势。据链家网数据显示,10月通州区二手房成交均价为25086元/平方米,同比上涨了17.39%。

虽然住宅成交量下跌,但开发商对通州土地市场的态度似乎依旧乐观。11月14日,通州台湖一地块出让,吸引了保利、泰禾、万科首开联合体、葛洲坝、中铁建等9家房企或联合体参与现场竞买。最终阳光城以18.73亿元、配建4.7万平方米限价房的代价拿下该地块,其商品房楼面价已达3.8万元/平方米,创下区域新高。

业界：未来仍有升值空间

面对通州楼市量跌价涨的趋势,业内对通州楼市的前景颇为看好。这一判断背后的支撑是:根据较新规划,到2017年,市属行政事业单位整体或部分迁入北京行政副中心,远期将带动约40万人疏解至通州。

大批稳定就业人口进入通州,无疑为通州楼市带来大批需求。中原地产首席分析师张大伟认为,通州城市副中心的利好明确,将会给通州楼市带来积极影响。

实际上,成交、供应比就能反映出未来通州住宅供不应求的趋势。11月,通州区商品房成交达8000余套,然而由于两个月来没有新增供应,通州区库存已由去年同期的12493套降至6389套。

而近些年来,通州区的土地供应也以商业及办公用地为主。记者翻阅北京市国土局数据发现,通州住宅用地成交自2013年开始即出现大幅下滑,截至今年10月,三年间通州仅成交宅地9宗,尚不及2012年一年的成交量。而在这9宗地块中,只有4块含有住宅产品,而其他5块土地都仅有自住房和保障房部分。

中国指数研究院副院长黄瑜表示,后期通州楼市仍有升值空间。“行政副中心可能会用5年的时间走完CBD用20年时间发展的过程。现在几百万平方米的商业正在建设中,包括万达、华业很多的商业在慢慢起来。5年后,现在的运河核心区的房产价格不会低过现在CBD的水平。”

亚豪机构副总经理任启鑫认为,在调控之手的拨动下,通州出现了市场下行,但前期推动通州楼市向好的种种因素并未褪却,区域楼市仍将继续向好。

直击：商住房“火了”

通州楼市限购之后,较大的受益者便是商住项目。

据相关机构统计,今年1-10月,通州区共成交商住公寓2912套,在北京16个行政区中拔得头筹,占到整体商住公寓市场21%的比重。11月中上旬(1日-20日),北京全市商住房网签量为1617套,环比涨105.5%,同比上涨147.6%,其中通州区成交占比位居各区首位。

目前,通州区商住房集中在运河核心区、马驹桥等。其中,通州新城的运河核心区包括富华、绿地、保利、光大等开发的多个商住公寓均已在上半年开始蓄客,正在酝酿开盘或已经开盘,形成多盘齐发之势。近期,位于运河核心区的新北京中心、保利大都汇等项目均取得10多亿的销售额,更凸显出通州商住项目的火热。

盈石集团研究中心总经理张平表示,随着市属行政事业单位整体或部分迁入北京行政副中心,势必将带动一系列产业“集体转移”至通州。因此,通州的第三产业会在未来有一定的增长潜力,加之其在京津冀协同发展中的特殊区位优势,通州区有望成为北京的又一重要商业区域。

二手房报价涨了

今年5月开始,家住通州梨园的曾女士就为“卖小换大”的置业计划而奔波。8月,房子刚看好,限购政策突如其来,卖方坐地涨价10万元。因没有通州的购房资格,她只得含泪多加了8万块,赶在限购落地前成交。3个月后,曾女士发现,小区里类似户型的报价比自己几个月前买的那套还高了5万元。“都说限购后市场会冷清,业主为什么还有底气涨价呢?”曾女士很疑惑。

实际上,在通州住宅限购之后的一段时间里,区域里的二手房成交陷入低谷。当时新京报记者走访通州多个区域发现,大部分中介门店都是门可罗雀。根据链家网研究院统计,政策出台后排名前列周,通州区二手住宅成交量骤降51.2%,此后三周持续保持在相对较低水平,直至一个月后,成交量才又回升至限购出台前水平。

“当时公司在通州的经纪人全部撤出,分流到其他区域。”北京某互联网房产平台的市场负责人回忆。

“虽然有限购政策,但行政副中心的利好依旧存在。限购后不少业主选择观望。最近副中心规划落地后,一些业主已经开始涨价。”临河里一中介经纪人表示。

不过在业内看来,受到政策限制,通州的二手房仍将保持相对稳定,恢复到限购前的火热恐怕很难。

影响·周边：燕郊进一步承接通州外溢需求

人口迁入、住宅供应偏紧,无疑为紧邻通州的河北燕郊区域带来新机遇。实际上,借助京津冀协同发展等利好,燕郊楼市早已复苏,目前不少项目的售价达15000元/平方米,甚至更高。

“伴随着通州作为北京行政副中心的确立,为燕郊楼市带来了切实利好。”汇福地产副总经理刘振刚表示,面对大批人口迁入,燕郊也将进一步承接在北京工作的新通州人。同时,由于京津冀三地协同规划,燕郊也将告别以住宅为中心的开发模式,未来区域里的住宅产品价值将进一步提升。

据了解,汇福悦榕湾是目前燕郊距离北京最近的新房项目,推出了住宅、公寓、LOFT等多样化的产品,并打造商业街等生活配套,获得单盘45亿元的销售业绩。

此外,伴随着燕郊楼市价格的上涨,不少置业和投资需求也在向香河等稍远的区域转移。在业内看来,对于这些区域来说,依托诸多利好,加速区域自身配套建设或将是当地楼市上行的必要条件。