常听人说政策的变化释放了改善性需求，但其实改善性需求也是分类别的，究竟可以分哪些类别，各自都有些什么特点？你作为购房者又属于哪一类呢？

改善性需求购房者一般分为三类：一是换地段，就是我们通常所说的以远换近，如在北京工作，房子从通州换到国贸；二是换面积，就是我们通常所说的以小换大、小户型换大户型；三是为了特定需求，如为了孩子上学购买教育地产、为了养老购买养老地产等。

1、以远换近和以小换大

对于这种类型的购房者来说，因为大家有过一次购房经验，我建议大家再换房时，房屋品质是首要考虑的问题。

其次，换房的房源确定方面，我建议大家先把买房的房源确定下来之后再卖自己的房子，哪怕是有的个别中介已经给你的旧房子找好了买家，价格出得也合理，这时候我建议大家一定要忍一下。

最后，换房还需要注意税费的问题。普通住宅买卖分为三种情况：一是您卖出去的是5年以上家庭少有住房，交易时税款只需要交纳1%或1.5%的契税，而且还是买方交；二是您卖出去的是5年以上非家庭少有住房，这时候除了买方需要交纳契税外，按照规定，您还需要交转让所得（现在房屋总价-原来房屋购买总价）20%的个人所得税；三是您卖出去的是5年以内房，不管是不是家庭少有住房，按照规定，买您房的买方还是只需要交1%或1.5%的契税，而您作为卖方却需要交纳全额5.6%的营业税及附加和转让所得（现在房屋总价－原来房屋购买总价）20%的个人所得税。

以上述第三种情况举例，您卖一套房现价200万原购房价100万5年以内普通住宅，您需要转嫁11.2万的营业税和20万的个人所得税给买家，同时如果您再买一套同种类型的住宅，二手房卖家会转嫁给您11.2万的营业税和20万的个人所得税。这其中高昂的卖房和买房成本，是您换房选择未满五年的二手房是需要仔细衡量的。

2、购买教育地产

教育地产是指买了这儿的房子，孩子就有资格在附近的中、小学上学。不过这只是一个泛泛的概念，一般所提到的教育地产仅指房子所有者的家庭有上名牌（重点）中、小学的资格。北京目前的教育地产分为两种，一种是能上学校本部的教育地产，另一种是能上学校分校的教育地产。

（1）购买教育地产应注意的问题

① 划片范围变数大，如购房时在学校地段内，入学时有可能被划出；入学规则变数大，如买房时该学校规定落户两年就能就近入学，如今可能变成了五年，等您孩子上学时条件有可能又变了。

② 户口问题。一是户口迁入问题，如果原房主户口不迁出，即使您买了教育地产，您的孩子也无法入学；二是虽然前业主的户口已全部迁出，入学时却不料前业主的孩子还在学校就读没有毕业，按照一户一人的规则，即使您买了教育地产，您的孩子也可能与名校失之交臂；三是虽然有些40、50年产权房开发商也承诺能上小学，但是户口不能落户。

（2）名校分校教育地产解读

目前北京的名校分校分为三种：一是花钱买牌子加盟的分校，除了校长等个别高层外其余老师都是外聘；二是与名校总部共享一切教育资源，真正意义上的名校分校；最后一种是仅是附近楼盘拥有的名校资源，跟项目本身根本没有关系，典型的偷换概念类型。

拥有第二种名校分校入学资格的房子，我认为才能称之为真正的名校分校教育地产，但是购买这类房子，除了可能面临购买本部教育地产的那些问题外，由于目前很多分校教育地产属于一手房项目，还会有新的要注意的问题。

① 教学质量问题。到目前为止，我身边成功购买的朋友还没有一个跟我说分校的教学质量和本校是一样的，但是毕竟有名校的资源，大家买房时也可以选择，但是不要抱有过高的期望。

② 有的开发商会承诺上名校分校，但是实际入住后会发现，没有小学只有初中和高中。这点要告诉大家的是，上哪些名校，开发商是不会写进购房合同里去的，所以开发商的承诺不能给您以法律保障的，买房时您就要衡量这房子值不值了。

③ 优先入学权是否有期限。目前有的项目引入名校资格，虽然是开发商出钱出地建的学校，但是一般会和学校协议，几年内可以优先入学，但是如果您的孩子还得好几年入学，之前一定要咨询清楚。

【特别提示】

一是靠近学校的房子不一定是教育地产。二是目前北京能上学校本部的教育地产主要集中在海淀区和西城区，这些区域的教育地产又多以年代久远的二手房为主，老旧问题严重。

3、购买养老房

很多老年人有把现有住房给子女住，自己在一个很远的地方买房养老的想法。但是我不提倡这样购买养老房，因为远郊区的房子配套并不齐全，老年人居住起来不方便。

我倒认为，不如在现有房屋周边买一套步行5分钟就可以到的、更适合老年人居住的小户型。

如果非要在其他区域买房的话，我建议较好在车站和地铁站附近，而且尽量距离超市、医院等配套不要太远，这样就可以方便老人的退休生活，例如可以考虑北医三院、中日友好医院等医院周边的二手房。

虽然目前市场上的房子基本上都有电梯，但是我还是建议老年人置业尽量不要选择高楼层，以防电梯因事故影响老年人上下楼。

除了以上大家买房的基本需求外，对于改善需求购房者来说，我建议大家还是要从自身改善需求出发。例如，喜欢看电影的购房者应该留意附近电影院的位置，喜欢看球的购房者可以在体育场边置业等，对于有孩子的家庭还要注意教育配套。

对于改善需求购房者而言，建议买房时根据自身需求，五环内看品质，五环外看价格。