相同地段的房子，公寓跟住宅比起来，拥有更低的价位，在“限时代”优点显得更加突出，不过到底选择购买商业公寓还是普通住宅，还得因人而异，商业公寓也有自身的硬伤。

购房对象：首次置业者

买公寓不占购房名额，但不能落户

近日记者收到身边几个单身贵族朋友的求助，纷纷打听华南板块的商业性质公寓买不买得过。“实在不想再租房了，想有个自己的窝，但总价想控制在100万元，撑死110万元，首付30万左右。看过很多二手房不仅可选择的少，而且觉得真心不值。番禺华南板块小面积的公寓单位，单价1、4万元左右，四五十平方米的单身公寓首付五成正好三十万左右，买这个靠谱吗?不知道自住如何?升值前景又如何?”不知该如何选择的黄小姐不停地向记者询问。

对于自住买家来说，像黄小姐这种首次置业者，在适合的地段购买一套小公寓用于自住，除了一般商业公寓的水电费要比住宅单位贵一些，物业管理费也可能收费更高，有些公寓单位不能使用明火煮食之外，商业性质的公寓用来居住和普通的住宅区别不大，比租房的生活也要更安稳。如果首次置业者购买公寓只是作为一种过渡，以后结婚准备再买大房的，商业小公寓是个不错的选择。购买了公寓之后，不会占用自己的购房名额，日后再购买住宅，仍然可以以首次置业者的身份申请首付较低三成的房贷。

不过，如果说水电费、是否能明火煮食这些都属于“小事”，而四五十年的产权大限又太远的话，户口问题，需要首次置业的买家重点关注。商业性质的公寓不能入户，住宅单位却可以。如果单身的首次置业买家属于集体户口，又想将商业公寓作为婚房的话，那么请注意了，目前广州规定集体户口的市民在结婚时需要把户口迁出。除非另有可以迁入户口的方法，否则购买了商业公寓想在结婚后把自己的户口迁到公寓是不可能的。同时，如果市民近期有结婚、生子的打算，更是不建议购买商业公寓作为自己的少有住房。商业公寓不能入户，业主的子女不能拥有楼盘所在地的户口，当然也就失去了入读地段小学的资格。

业内人士指出，目前老城中心一些名校附近有不少商业性质的公寓单位在售，正由于商业公寓单位不能拥有学位，因此售价要比同地段的住宅楼盘低不少。除非买家在同地段拥有带学位的住宅单位，购买商业公寓只是为了改善居住或投资，否则要慎重。

购房对象：多次置业者

投资公寓贷款门槛低，但转手税费高

对于二次置业甚至是多次置业的买家来说，商业性质的公寓首付较低五成，比二套房住宅首付较低七成要低得多，并且商业性质的公寓也不限购，不用担心购房名额的问题。在住宅的投资之路被限购封住之后，很多买家的确就将目光转向了商业性质的公寓。

从投资的租金回报看，商业性质的公寓和住宅一样主要由楼盘所在的地段决定。不过值得指出的，如果买家投资公寓是为了等待其升值然后转手获利的话，商业性质公寓转手交易高额的税费是不得不注意的拦路虎。

政策规定，住宅二手交易可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%-60%的税费。

另外，商业公寓无论是否居住满五年都要按物业交易总价征收5、5%的营业税。再加上其他转让时需缴纳的税费，通常达到物业交易总价的10%-14%。也就是说，卖出100万元的商用公寓，仅交易时的各种税费就要10万-14万元。

可以说，高额税费将增加商用公寓转手交易的难度。以后转手时高于住宅单位的税费，将是投资商业性质公寓的较大风险。

不限购商业公寓五“短板”

1、土地使用年限短

商业性质的公寓土地使用性质上大多属于“商场”、写字楼或酒店性质。相比住宅性质用地使用年限有70年，这类商用公寓因类别不同土地使用年限为40至50年不等。而商用公寓土地年限到期后需补高额地价才能继续使用。

2、高税费转手交易难

根据政策，住宅二手交易可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%-60%的税费。此外，还需按物业交易总价征收5、5%的营业税。各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%-14%。

3、房贷利率高年限短

虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响，但因为是商用性质物业，只能获批较高五成、最长10年期的贷款(住宅可获最长30年、较高七成的贷款)，而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前，商用项目贷款利率一般为基准利率的1、1倍-1、3倍，而住宅贷款利率多是上浮1、1倍。

4、管理费水电费更贵

目前广州商业物业用水收费标准为4、11元/立方米，用电收费标准为0、9885元/度，但住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2、22元/立方米，用电收费标准仅为0、61元/度。另外，商用公寓的管理费一般都要2、8-10元/平方米/月，比普通住宅1-3、8元/平方米/月价格要高得多。

5、不能入户无学位

购买商用公寓是不能入户的。虽然不少商用公寓地处广州市中心，附近还有名校，但因不能落户也无法入读学校。这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说，其后期升值潜力将大打折扣。