二手房流程之房屋估价 估价流程步骤全解析
2015-06-29 13:40:00 来源：搜狐焦点网
房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上面对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定。
一、获取估价业务：
1.政府委托。2.企业或个人委托。3.自有自估。
二、受理估价委托：
1.明确双发权利与义务。2.合理安排时间及人员。3.保证估价质量。4.适当提供相关附加（增值）业务。5.注意适应相关行业的要求（如审计）。
三、拟定估价作业方案：
估价作业计划应当有经验丰富的估价师多人共同拟定，拟定估价计划必须先行调查，在已经确定估价项目的基础上，就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目链接做出统一安排。包括手机整理委估地产的相关资料、实地踏勘证、分析价格影响因素及条件、估价方法的选用。试算价格或租金调整、确定估价额、提出估价报告等具体内容和相应的处理计划。
四、收集资料实地踏勘：
产权登记资料、地籍图、建筑平面位置图、地价、地租资料、市政管网图件及资料、城镇规划图、现场踏勘包括查证地产位置状况、地上建筑物现状、装修及使用情况、勘察周围环境景观、地价调查等内容。
五、分析整理相关资料：
对于收集的资料，应充分分析是否为估价作业必要的充分资料，以及该资料是否存在偏差或不真实，所以有必要对资料进行整理和分析，对针对不同估价方法所收集的资料进行归类：对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析。
六、选定方法试算价格：
根据估价目的、估价对象特点，所收集到的资料的状况。选择市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法、基准地价系数修正法等几种方法中的一种或几种方法来进行估价，一般不少于两种方法。
七、确定宗地估价结果：
估价师根据估价资料。对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析，结合估价者的知识经验和智慧加以判断，对各试算价格进行调整，进而确定最后的估价额。一般有五种方法，一是算数平均值，二是加权平均值，三是中位数，四是众数，五是以一种价格为主，其他价格进行参考。
八、撰写估价报告书：
土地估价机构在估价完成后，分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告，前者提交委托估价者，后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认和备案。（从报告格式上看。宗地估计报告可分为书信式、文字式和表格式。）
九、交付估价报告
十、估价资料归档
