物业共用设备设施与整个小区的居民生活密切相关，因此应加强管理，以使之更好地服务于整个小区的居民。我国新制定的《物业管理条例》第5章“物业的使用与维护”以及其他法律、法规都对共用设施设备和公共建筑的使用与管理作出了专门规定。

物业共用设备设施

根据《物业管理条例》第50条的规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”上述规定的具体要求如下：

(1)业主和物业服务企业应当按照公共建筑和共用设施的用途使用公共建筑和共用设施。

“公共建筑和共用设施用途”是指公共建筑和共用设施规划设计的功能。该设计对于整个物业管理区域来说是一体的，其用途绝不能随意改变。否则，不但不能发挥该规划设计所应有的功能，相反，还可能给广大小区居民带来种种不便，甚至造成各种事故隐患。例如，公用走廊、楼梯是用于正常通行的，不得堆放杂物，否则会妨碍通行，还可能会引起火灾；消防疏散楼梯是用于消防事故发生时紧急疏散人群的，在正常情况下不得作为通行楼梯使用，也不得堆放杂物，造成堵塞等。因此，无论是业主还是物业服务企业都不能对“公共建筑和共用设施用途”擅自改变，否则，后果严重，责任重大。

根据《城市新建住宅小区管理办法》第14条的规定，房地产产权人和使用人违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业服务公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失：①擅自改变小区内土地用途的；②擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、设备，危及房屋安全的；③私搭乱建、乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化，污染环境、影响住宅小区景观，噪声扰民的。第15条规定，物业服务公司私搭乱建，改变房地产公共设施用途的，房地产产权人和使用人有权投诉；物业管理委员会有权制止，并要求其限期改正；房地产行政主管部门可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失，并可处以罚款。

此外，根据《物业管理条例》第6章“法律责任”中的第58条的规定，违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主物业的共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。由此可见，物业管理区域内的公共建设和公共设备的用途事关重大，不能擅自改变。

(2)业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业。

如上所述，物业管理区域内的公共建筑和共用设施的用途不能随意改变，但亦非。业主如果依法出于公共利益或其自身基本需要而不得不改变公共建筑和共用设施用途，可在向有关部门申请并获批准后，告知物业服务企业，使物业服务企业能够综合安排并对其进行监督，以便把对公众的影响降到程度。然后业主方可对公共建筑和共用设施的用途加以适当改变。

(3)物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

同样，物业服务企业出于公共利益或小区发展需要，确实需要改变公共建筑和共用设施用途的，可在提请业主大会讨论决定同意后(因为业主才是小区的所有权人)，由业主依法向有关部门申请批准并对物业服务企业的行为进行监督。

附:物业共用设备设施明细

1.电梯：

垂直梯_______部；

扶梯_______部。

2.绿化率_______%；

楼间、集中绿地_______平方米；

砖石铺装_______平方米。

3.区域内市政：

【道路】【楼间甬路】_______平方米；

【室外上下水管道】_______米；

【沟渠】_______；

【蓄水池】_______个；

【化粪池】_______个；

【雨水井】_______个；

变配电系统包括___个箱式变压器；

高压双路供电电源 双回路电源 ；

公共照明设施【路灯】_______个；【草坪灯】_______个；【_______】_______个；

【物业管理区域的外围护拦及围墙】_______；

【高压水泵】【高压水箱】_______个；

【污水泵】_______个；

【中水及设备系统】_______ 。

4.【燃气调压站】_______；

5.消防设施包括_______个室外消火栓；

6.监控设施包括______________________；

7.避雷设施包括 _____________________；

8.空调设备：【中央空调系统】使用范围_____________________；

9.电视共用天线_______；

10.电脑网络线_______；

11.电讯电话_______(电信或网通)；

12.车道；

13.地上机动车停车场_________个车位_________平方米；

14.自行车库_________个；

15.垃圾中转站_________个；

16.信报箱_________个；

17.值班室_________平方米；

18.物业服务用房_________平方米；

19.___________________________