商品房公摊率的计算方法是什么？
2013-01-25 17:26:00 来源：搜狐焦点网
【商品房公摊率的计算方法】
住宅楼公摊率计算方法为：需要分摊的共有建筑面积总和除以参加分摊的各单元的建筑面积总和。然后用各单元参加分摊的建筑面积乘以分摊率就可以得出各套房屋的分摊面积。其中需要分摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。
分摊的公用建筑面积＝公摊系数×套内建筑面积。反过来，公摊系数＝公摊面积÷套内面积，而套内面积＝建筑面积－公摊面积。
需要注意的是，公摊系数不是以单户来计算，而是由整栋楼的公用建筑面积除以整栋楼的所有套内面积之和得出的。整栋楼的公用建筑面积，是由整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，再扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积后得出。各套（单元）的套内建筑面积乘公用建筑面积分摊系数，即为购房者应合理分摊的公用建筑面积。
现实情况中，公摊率是有些开发商为了让购房者感觉公摊较小，有意创造的一个概念，以此偷换公摊系数。他们有意将除数套内面积偷换成数字大的建筑面积，从而使得出的数据变小，使购房者误以为公摊系数较小。据了解，房地产行业从来没有公摊率这个概念。如果想了解一个楼盘的公摊系数，购房者看一下测绘部门给各楼盘出具的测绘报告就可以一目了然。
【商品房公摊率怎么算？】
由于分摊面积是一定的，套内建筑面积肯定要小于建筑面积，因此对同一房屋而言，商品房公摊率肯定大于公摊系数。所以，大家在买房是要当心售楼人员用公摊率的数据盗换公摊系数的概念。
【商品房公摊率与公摊系数的区别】
商品房公摊率与公摊系数是两个不同的概念，区别在于：
公摊率=公用建筑面积（即分摊面积）/建筑面积
公摊系数=公用建筑面积（即分摊面积）/套内建筑面积
由于分摊面积是一定的，套内建筑面积肯定要小于建筑面积，因此对同一房屋而言，公摊率肯定大于公摊系数。所以，大家在买房是要当心售楼人员用公摊率的数据盗换公摊系数的概念。
商品房公摊比例与楼栋的用途有关，具体如下：
1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。
2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。
共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规定为准。
一般来讲分摊面积是整栋楼的公用面积，当然房屋楼体的墙壁也在里面，带电梯的房子公摊相对大点。
各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊：
第1步：计算分摊系数 分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）/各户套内建筑面积之和。
第2步：各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。
