二手房买卖注意事项：承租人具有优先购买权
2015-09-29 10:26:00 来源：搜狐焦点网
二手房买卖交易环节相对复杂，因此无论买卖双方都必须小心谨慎。很多业主所出售的房子都是原本用作出租用途的，这样的房子在买卖时一定要注意“承租人具有优先购买权”这一原则。
【案例一】孟女士将其一套住房出租给蔡某，租期2年。后来，孟女士因急需资金周转，就将房屋出售给了他人，并到房屋登记机构办理了过户。买方领取产权证后要求蔡某尽快搬出该房，但是蔡某不同意，表示自己愿意购买该房，并以侵犯优先购买权为由提起诉讼，要求法院确认房屋买卖无效。
【案例二】2010年3月起，刘某租赁王某一套房屋用于居住，租期12个月。2010年12月，王某在未告知刘某的情况下，将该套房屋出售给李某，并办理了房屋产权变更登记。刘某获悉后，要求王某以同样价格卖给自己，遭王某拒绝。刘某遂称王某侵犯其优先购买权，请求法院裁定王某与李某之间所达成的房屋买卖合同无效。
【案例三】甲是房屋所有权人，甲和乙签订房屋租赁协议，但甲因急需用钱，通过拍卖的方式，与购房人丙签订了一份房屋买卖合同。甲丙在房产部门办理房屋过户手续时，房管部门征求乙意见，乙表示在同等条件下愿意购买此房。为此甲将乙诉至法院，要求确认其与丙的房屋买卖合同有效，并要求解除其与乙的房屋租赁协议，丙作为第三人参加诉讼。庭审中，原告甲拿出房屋所有权证书、房屋租赁协议、房屋买卖合同等有效证据，证明房屋所有权归属及房屋买卖合同有效，以支持自己的诉讼主张，而被告以原告侵犯其优先购买权为由，反驳原告的诉讼主张。
法院经审理认为：因甲侵犯了乙的优先购买权，不予支持甲要求法院确认其与丙所签订的购房协议合法有效的诉讼请求。
什么是优先购买权？
承租人优先购买权是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度。在中国，较高人民法院《民法通则意见》规定“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
优先购买权，又称为“先买权”，是特定的民事主体依照法律规定享有的优先他人购买某项特定财产的权利。房屋承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于他人购买房屋的权利。该权利，具有对抗第三人的法律效力。如案例一中，如果房主孟女士在卖房之前并未依照法律规定向承租人蔡某履行告知义务，法院应支持蔡某的请求，判定买卖合同无效。在此提醒广大市民，出售房屋前，如果您的房屋处于租赁状态，要及时将房屋即将出售的情况告知承租人，避免不必要的麻烦。
