预售的商品房不能在购买时看到房子的样子，只能看到广告宣传资料，样板间，沙盘等等，如何保证我们买的房子是可以销售的房子？陕西省对商品房的预售有哪些规定？商品房预售的程序又是怎样的？本文将为你做一解答。

陕西商品房预售管理办法

依据《城市商品房预售管理办法》(住建部令第131号)及《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)的相关规定，我市于2011年5月1日开展了商品房预售资金监管(以下简称：资金监管)工作，对维护购房人的合法权益，促进房地产市场的健康发展发挥了重要作用。为进一步改进和完善监管手段，提高监管水平，增强监管效果，我局将自2011年11月21日起启用资金监管网络系统开展监管工作，现就有关事项通知如下：

一、商业银行在承接新批准的商品房预售项目资金监管业务时，均须利用资金监管网络系统开展资金监管业务。

二、房地产开发企业在开始进行商品房预售前，应与已在我局办理入网认证的商业银行(以下简称：监管银行)签订商品房预售资金监管协议(以下简称：监管协议)，并设立商品房预售资金监管专用帐户(以下简称：监管帐户)。

三、监管帐户应根据项目建设规模、建设计划及预售许可情况，按照项目或楼幢设立，实行“专户归集、专款专用、封闭管理”。

四、商品房预售资金，即购房人按照合同约定支付给房地产开发企业的全部购房款(包括定金、首付款、购房贷款等)应存入监管账户，开发企业不得另设其他账户收存商品房预售资金。

五、除购房人申请的购房贷款由贷款银行直接划转至监管账户外,其它应支付给房地产开发企业的购房款由购房人直接交入监管帐户。

六、房地产开发企业在销售中若发生退款的，可向监管银行提出退款申请，并提供相关证明材料和购房人账户账号。监管银行在审查确认后，将相关款项以转账方式退还购房人。

七、监管银行应对监管项目的工程建设所需资金进行重点监管，重点监管的资金额度根据后续工程所需资金总额实施动态管理。

监管账户中的预售资金在监管项目达到竣工交付使用条件前，必须确保用于后续工程建设，不得挪作他用。在项目达到竣工交付使用条件后，帐户资金余额应满足监管项目房屋所有权初始登记及转移登记的需要。

商品房预售也称房屋预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。

商品房预售的程序

根据《城市商品房预售管理办法》中有关内容的规定第八条，商品房预售许可依下列程序办理：

（一）受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书;材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。

（二）审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。

（三）许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。

（四）公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。

此外预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。在这里还要提醒大家要注意审查开发商的相关证件，避免自己购买的房子因为缺乏手续不能开工，除对有关证件进行查验外， 还应到开发项目所在地的县级土地行政管理部门查阅预购商品房所在土地的权属登记状况， 以防止该土地上已被抵押，致使自己的权利不能实现。

综上所述，我们可以看出目前我国相关的法律保护制度不完善，很多合同的内容需要购房者自己添加或者修改，而商品房买卖又涉及专业的法律问题，较好能够做到事前防范，在看房前咨询专业律师或者请律师陪同签合同，降低风险。同时购房要提高权利保护意识，自己了解一些购房中的相关知识，不要掉进开发商挖好的陷阱。