二套房贷款利率怎么算 商贷和公积贷款利率是多少
2013-02-28 22:17:00 来源：搜狐焦点网
为了抑制房价过快发展，各地政府出台各项调控政策，比如限购限贷等，对楼市进行调控。二套房贷款利率区别于一套房贷利率的标准也是为了控制、影响房价变化趋势，从而对购买第二套住房的用户执行不同于首次购买住房的贷款利率。
二套房贷款利率算法是什么？
2011年1月起，国务院要求各金融机构对房屋贷款实行差别化信贷：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
因此，二套房的贷款利率和基准利率就有着密不可分的联系。而较新的货款基准利率是自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。
单位：年利率%
项目 2012-7-6调整后利率
一、各项商业贷款
六个月以内（含） 5.60
六个月至一年（含） 6.00
一至三年（含） 6.15
三至五年（含） 6.40
五年以上 6.55
贴现 以再贴现利率为下限加点确定
二、个人住房公积金贷款 2012-7-6调整后利率
五年以下（含五年） 4.00
五年以上 4.50
根据二套房贷款政策，期限在五年以上的二套房商业贷款年利率为不低于7.205%
因此，二套房贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，算法就很简单了。
（来源：银率网）
案例解析：二套房置业者如何贷款最省钱
在目前严厉的房地产调控政策下三套房无法获得贷款二套房首付比例贷款利率也都比较高那么对于这些置业升级人群在购房时将要面对的高首付高利率的窘境选择何种购房贷款方式才能达到较高性价比呢？
案例：陈先生是一名北京人现为一家外贸公司的管理层高层，收入比较稳定，年收入近百万元左右。陈先生名下有一套小居室房产，是结婚时贷款购买的，居住面积为65㎡，位于五道口附近，尽管地理位置优越，但因孩子毕业以后回来一家三口住显得有些狭小，因此再为儿子购置一套房产成为他们家的首要大事。陈先生也已经决定与太太一同购买离原住所不远的一处房产，居住面积为82㎡，房价270万元，两人手头还有近190万元的存款，剩下的80万元的资金空缺就需要贷款了，陈先生了解到只有商业贷款才能满足万元的贷款额度，但面对五花八门的还款方式陈先生也不知该如何是好。
专家解析：根据陈先生的贷款需求只有选择商业贷款才能满足80万元的贷款额度，另外因为陈先生排名前列套房产是贷款购买的，故贷款时被认定为二套房首付60%，利率上浮10%，对于陈先生选择商业贷款购房后还款方式的选择专家分析如下：
等额本金
优势：等额本金是每月偿还相等的贷款本金同时归还当月应支付的贷款利息随着每月剩余还款本金的减少每月的还款利息是逐渐减少的所以每月总的还款额也是逐渐减少的还款利息相对等额本息可以节省很多；
劣势：等额本金房贷还款方式对于借款人来说还款初期压力相对较大；
等额本息
优势：从还款月供构成来看等额本息每月还款本金逐月增加还款利息逐月减少但每月还款额固定由于每月还款额固定等额本息还款较为方便记忆适合初入职场的人士；
劣势：等额本息房贷还款方式的劣势是利息支出相对较多；
双周供
优势：双周供还款方式打破了传统的按月还贷周期将住房贷款还款周期从原来的每月还款一次改变为每两周还款一次每次还款额为原月供的一半通过还款频率的加快减少了贷款本金的占用时间从而达到减少整个贷款期的贷款利息支出；
劣势：双周供的劣势在于还款次数较为频繁借款人可能容易遗忘；
专家支招对于陈先生选择还款方式的盲区建议陈先生这类月收入较高的人群选择等额本金的还款方式较为实惠虽然前期还款压力较大但是总的支付利息较等额本金还是优惠很多的。
