中国的房地产行业发展不过几十年，很多东西还不够完善。因此如何鉴别开发商实力与楼盘的合法性就显得越发重要。按照政府规定的商品房买卖规则，有一些证件成为我们鉴别开发商开发的楼盘的合法性的大利器。那么要如何判断开发商的实力，楼盘的合法性？综合起来，您要看七证：

商品房预售许可证

1、开发商的营业执照

房地产开发商从事房地产开发或商品房预售(销售)，应当具备企业法人营业执照和相应的资质证书。营业执照上注明了企业名称、地址、法定代表人姓名、开业日期、经营范围等。购房人应当关注其营业执照是否具有允许开发或销售房屋的经营范围。如无此范围，则开发商不能从事与此有关的活动。

房地产企业开发资质证书是证明房地产开发企业开发能力的凭证。目前，房地产企业分为四个等级资质，一级资质的房地产开发企业，从事房地产建设的规模没有限制;二级资质以下房地产开发业，只能承担建筑面积在25万平米以下的项目。新注册的房地产开发企业，应在注册后的30日内，申领暂定资质证书，有效期一年，延长期限不得超过两年。

开发商在销售(预售)商品房时，应向购房人出示相关的营业执照和资质等级证书。如果开发商出示的是暂定资质证书，说明此房地产开发企业刚刚成立不久。

2、国有土地使用证

《土地使用证》是非常重要的物权，不按合同办出《土地使用证》就是开发商违约和对业主“权利”的侵犯。

《国有土地使用证》不仅是住宅不动产的物权的组成部分，而且是更重要的组成部分。

缺少《土地使用证》，不动产的“物权”不完整。因为《房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这说明房地产的“物权”包括房屋所有权和土地使用权两方面。业主买的房地产包括房屋所有权和土地使用权，而现在开发商只把房屋所有权给了业主，而土地使用权没有交给业主。

缺少《土地使用证》，房地产的转让中涉及土地使用权的部分不发生法律效力。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。没有《国有土地使用证》，业主不拥有法律意义上的“土地使用权”。

缺少《国有土地使用证》房地产价值严重缩水。按照《物权法》排名前列百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。这一条规定使原本只有70年寿命的住宅，得到“自动”延长。使“住宅”的传世私有财产性质，以法律的形式确立下来。但是如果买的房子没有《国有土地使用证》，就没有土地使用权，更不能“传世”，这样的房子还有多少价值呢？

3、建设工程规划许可证

建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

4、建设工程开工许可证

是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。

5、预售许可证

《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。

6、销售许可证

《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。

7、银行按揭协议书

看这些证件，一是为了了解项目的合法性，更是要留意开发商已付了多少地价款，这从有多少面积已被批准规划及准许预售上就可以看出来。一个小区的面积少则十几万平方米，多则几十万平方米，大部分开发商都是采取滚动开发，先做排名前列期，资金逐步回笼后再分阶段开发后续工程。有些开发商的土地款是一次性付清，有些开发商则是分期付清土地款。由此，可以判断出开发商的资金实力，以及他们对作好项目的决心。

这7个证件中，第2至第6个证件被称为“五证”，要注意这五证的用地范围、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括您所购买的房屋。现在有的开发商领取的是临时土地使用证，此证意味着开发商尚未交齐全部土地出让金，因而，在其领取的商品房预(销)售许可证的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，有的甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，您要着重审查您所购买的房屋是否包含在预(销)售范围内。

此外，您还应该向开发商要“两书”，即：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

知道了这些，你对开发商开发的楼盘的合法性是不是有了一定的了解了呢？但是这些不过是漫长购房之旅的一小步。有更多的问题还需要你在购房的过程中多多学习和摸索。希望大家都能找到心仪的房子。