律师详解二手房“避税五招”存在的法律风险
2015-12-09 15:01:32 来源：搜狐焦点网
针对二手房交易征收差价20%个税的政策，各地爆发了离婚潮，“离婚避税”正是网传二手房交易的“五大避税奇招”之一。在网络上被疯狂转载的“避税五招”是否可行？记者采访了云南大韬律师事务所律师柴林，柴林表示，“避税五招”存在极大的法律风险，且难以实现避税。
招数：办理假离婚和假结婚
律师点评：当心人财两空
“离婚避税”被网友称为最牛、最损、最有效的避税招数，此招通过离婚、结婚来实现：排名前列步，买卖双方夫妻离婚；第二步，卖方房主与买方异性结婚，房产证加上对方名字，然后再离婚，房屋归属买方异性；第三步，买卖双方夫妻各自复婚。
“这是最不靠谱的避税方式，其中的风险太大。”柴林介绍，我国法律规定结婚、离婚自由，如“另一半”不信守诺言，离婚后不愿复婚，将造成不可挽回的后果。“离婚协议清楚写明房产归属，离婚证具有法律效力，一旦弄假成真，将落得人财两空。”
招数：签阴阳合同做低交易价格
律师点评：涉嫌偷税漏税
阴阳合同即买卖双方签署两份合同，一份为真实成交价，一份为规避个税的虚拟成交价。以一套原价50万元，实际成交价100万元的二手房为例，如果计征差价20%个税，需缴纳10万元，但如签署阴阳合同，将交易价格写成50万元，则差价为零。
柴林表示，且不说这是法律禁止的行为，涉嫌偷税、漏税，损害国家利益，可能被追究法律责任，单从操作上就难以实现避税，“交易过程中，税务部门会对交易价格明显低于市场价格成交的二手房进行价格评估，交易双方必须按照评估价格进行税费征缴，所以此路不通。”
招数：虚假诉讼借司法判决过户
律师点评：可操作性为零
“伪造欠款事实，借司法判决过户”被众多网友誉为最简单有效的办法——买卖双方通过伪造欠款事实，由买方向法院申请司法判决，要求卖方还钱。卖方则表示愿意以房代偿，最终由法院将二手房判罚给买方，从而实现“零个税”。然而，这一“高招”可操作性为零。
“申请房产抵偿应由法院进行公开拍卖，因此，房子很有可能被其他买家以市价买走，即便恰好被买方买走，仍视同转让交易，需按国家规定缴纳应交税费，无法避免20%个税。”柴林提醒，这样的避税办法已涉嫌欺诈，构成违法。
招数：过户给子女再上市销售
律师点评：可能“老无所居”
“国五条”细则发布后，许多父母急着把名下的房产“卖”给子女。以一套原购房价20万元、现市值50万元的房子为例，父母赶在20%个税实施前将房产以50万元的价格“卖”给子女，那么，今后以子女名义将这套房子再次出售时，该房的底价就是50万元。
柴林认为，“就昆明而言，虽然目前20%个税如何征收细则暂不明确，但不代表不实施这些政策。因为‘国五条’要求的所得税‘依法严格按转让所得的20%计征’，没有给地方视情况调整的权力。细则未出，任何‘钻空子’的方式都有可能被‘新规’否决。”柴林表示，这一方式具有很大风险，如果子女将房子卖掉后不给父母卖房款，父母可能面临无房可住的困境。其次，如果遇到子女离婚等家庭变故，房子有可能作为子女的夫妻共同财产进行分割。
招数：过户给公司再进行交易
律师点评：极易“鸡飞蛋打”
根据目前的“国五条”细则，以公司名义售卖二手房并无征缴20%所得的规定，因此，网传避税第5招是过户给公司再交易。
“这一方式更不可取，公司属于市场经营主体，需承担更多的社会义务，缴税比例并不低。”柴林说。按规定，企业出售房屋要缴纳15%的企业所得税，这一纳税比例并不比个人售卖二手房需缴的税少很多，并且风险很大。首先，个人名下的房屋转移到企业名下之后，企业就有权出售、抵押该房屋；如果公司财务出现问题，房屋还有可能被法院查封、拍卖，最终落得鸡飞蛋打。“以公司名义售房牵涉到的问题颇多，普通购房者极易陷入其中，从而导致利益受损。”
合理避税是指在法律允许范围内使用合法方式避税，可是，网传二手房交易“避税五招”既不符合法律规定，又要承担巨大风险。柴林建议，不要因为政策变化而做出不冷静的决定，给今后的生活埋下诸多隐患。
