（数据来源：中国中央别墅区发展研究院）

过去的一年里,虽然未能盼来一线城市限购的放松,但是迎来了一年五次的高密度降息,公积金相关政策的步步放松,营业税免征起点从5年调至2年。 “宽松化”的信贷政策成为贯穿整年的主旋律,房奴们的贷款成本降低了、买家税费负担也减少了，也同时刺激着楼市成交出现了一波高峰。不过，成交热带来的后果就是价格的再次攀高，豪宅遍地，地王频出，让北京楼市的平均成交价格环比上涨了9.9%。

到了岁末年初之际，就让我们用鲜活的数据告诉你,过去这一年楼市发生的点点滴滴。

新房

现状 全年新房涨价9.9% 五环内涨得较快

岁末年初的“盘点季”，去年一年楼市数据终于浮出水面。从机构统计数据来看，在刚刚过去的2015年，北京楼市表现出持续性量价齐涨的市场特征。根据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2015年，北京市新建商品住宅(不含保障房，下称“新房”)网签量约为10.44万套，比2014年同期大幅上涨36.7%。而价格方面，今年北京新房成交均价为2.72万元/平方米，与2014年同期相比上涨9.9%。

与去年下半年业界预计的一样，2015年还是名副其实的“豪宅入市高峰年”和“地王频出年”。虽然土地出让宗数与面积均创阶段性新低，但在各大“地王”抬升下，土地出让金出现大“丰收”，达到了创纪录的2032亿元。

在地王预期的带动下，楼市成交进一步火热。数据显示，根据地段来看，今年北京各环线新建商品住宅市场表现出明显的差异，北京五环外已是新建商品住宅成交特别主战场，2015年五环外成交面积占比达90%。成交均价方面，受供需不均衡以及五环内住宅趋高端化影响，五环内价格涨势较大，2015年三四环之间以及四五环之间成交均价涨幅较大，分别上涨37.6%、46.4%。

针对北京市住宅新房市场量价齐涨的原因，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对记者分析，2015年房地产市场正式进入政策宽松期，有效刺激了市场需求释放。他认为，“量涨”的原因主要有以下几个方面，首先是金融货币政策稳健趋宽松化，直接利好短期楼市成交;其次，个人住房转让营业税“5改2”，直接利好二手房成交的同时，也刺激了改善型需求入市，间接提升了新房成交量;三是二套房首付贷由原来的七成首付比例降低为四成，实际上是降低了客户购买二套房的入市门槛，鼓励改善型客户入市，能够有效刺激支付能力稍差的一批准意向客户果断出手。

隐忧 商品房市场里的刚需产品大幅减少

新房成交量价齐升的背后，却是刚需盘大幅减少的隐忧。根据中国中央别墅区发展研究院统计的成交数据显示，抛去自住型商品房后在300万以下的刚需住宅成交锐减了近3万套。刚需中低价位项目门槛提高。如今，北京市成交均价逼近3万元/平方米，意味着昔日占据主流的中低端商品住宅越来越少。

随着北京豪宅“五环化”，刚需不断受挤压，刚需门槛从总价100多万元跃升到200多万。与其他类型相比，2015年销售金额排行榜中刚需类项目仅占据两席，分别为中粮万科长阳半岛以及华业东方玫瑰。低总价、定位准确、地铁沿线、周边区域成熟是这两个项目跑赢其他刚需类项目及自住型商品房的重要因素。

与刚需盘缩水相比，高端类项目占比明显增加，中国中央别墅区发展研究院创办人、东汇置地投资管理有限公司总裁刘东表示，2015年，新盘市场中豪宅遍地，改善盘和豪宅盘的边界日益模糊。丰台西局、朝阳孙河、朝阳东坝等板块都由以刚需、改善盘为主的区域摇身一变成为豪宅区。此外，在2015年销售金额前十名项目中，像泛海国际·世家平墅和润泽御府这样的传统高端住宅，也表现不俗，占据着成交榜单的前列。

豪宅

现状 量价齐涨创历史 均价近“4万”

在高价地的倒逼之下,北京房价也一路飙涨,无论单价还是总价纪录均被不断打破。

据亚豪机构统计数据显示,2015年北京实现成交的10万元/平方米以上的顶豪项目多达21个,比2014年增加6个,比2013年增加了14个,10万元/平方米以上的顶豪队伍在2015年进一步壮大。另外,2015年北京豪宅的单套较高成交价格为19.6万元/平方米,2014年为14万元/平方米,2013年则为14.8万元/平方米,北京顶豪成交价格的天花板也得以摸高。

不仅是成交量的上升，刘东介绍，中国中央别墅区发展研究院统计的成交数据显示，2015年里，总价在600万到1000万之间的中高端住宅价格再次刷出新高，平均成交价已经达到了39549元/平方米，几乎突破了4万元的关口。此外，千万级别和两千万级别的平均成交价也达到了56610元/平方米和86069元/平方米。豪宅市场在2015年里迎来了量价的大幅提升。

“从2015年北京纯商住宅成交特征中可以看出,中低端产品所占比重明显下滑,而中高端所占比重则不断上升。”亚豪机构市场总监郭毅分析认为,2015年单价30000至60000元/平方米的中端产品成交占比高达26%,相比去年上升8个百分点;而单价60000元/平方米以上的高端住宅产品实现成交1985套,同比增长60%。

郭毅认为,由于土地成本的节节攀升,以及保障房配建对于住宅部门面积的蚕食,使得大量新项目不得不提升价格进入高端住宅行列,而地王扎堆的现象也使得高端豪宅片区不断增多,并逐渐呈现出全城化的趋势,而在这一变化过程中,高端住宅市场直接连跨数级,逐渐进入10万元/平方米以上顶豪主导的局面。

“随着土地市场的稀缺,一线城市的商品房进入了豪宅化趋势加速期。”中原地产首席分析师张大伟也说,从去年开始,北京商品房住宅市场已经进入高端化。

隐忧 今年豪宅销售压力将更大

虽然豪宅市场突飞猛进，并有不少人将2015年定义为豪宅元年，但需要提醒的是，在豪宅的刺激下，北京土地价格也是水涨船高。过高的地价并没有阻止房企孤注一掷拿地王，未来销售时很有可能遇到隐忧。

“当面粉比面包贵的时候，有些房企还自豪地说我是做蛋糕的，但面粉比蛋糕贵的时候，好多人问我怎么办。我想了很久终于找到了答案，做‘脑白金’。不能以正常的思维逻辑去卖产品。”中央别墅区发展研究院创办人、东汇置地投资管理有限公司总裁刘东感叹道，以往的地王，从来没有顺风顺水过，多是一波三折，每当地王要死的时候，突然又来了“救世主”。拿了地王的开发商在赌博，赌其他开发商比自己笨，能力比自己低。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示了对豪宅价格过高的担心。他指出，前几年的政策限制致使豪宅的原有库存压力较大，如今政策放开、供给释放，明年豪宅将集中入市，供应量巨大；而目前的改善型需求偏向紧凑型、中低价，与豪宅并不匹配，市场的消化能力有限。因此，2016年豪宅的销售压力会加大。

展望2016

预计涨幅放缓 火爆行情料难复制

伴随着2015年的成交高峰，去库存要求下的2016年北京楼市会怎么样尼？胡景晖分析认为，即便有去库存的要求，但2016年像北京这样的一线城市全面放开限购、限贷的可能性不大。如果一线城市放开限购、限贷，会迅速吸引大量购房需求和资金流入，一方面，与特大城市控制人口增长的任务相悖，另一方面，对于楼市本就危机重重的三线、四线城市来说更是雪上加霜。因此，他认为对于楼市而言，为了去库存，信贷方面对购房人加大支持力度则更可能实现，比如进一步降低首付款比例、进一步降低贷款利率、加大贷款利率优惠、公积金贷款政策进一步放松等。

不过，胡景晖同时表示，由于2015年楼市成交已经透支了大量的购房需求，无论是从宏观环境、经济数据、全国楼市的发展趋势以及北京楼市的状态来讲，2016年将很难复制2015的火爆行情。因此，他预计2016年北京楼市交易量或将回归年度平均交易量，与2015年相比交易量或将出现10%至20%左右的回落。

价格方面，房价上涨过快，是不是就一定会下跌呢？楼市会不会在高涨之后面临“崩盘”？地产业界对此一直各执己见。胡景晖指出，2015年高价地频出，使得2016年楼市将迎来豪宅年，与此同时，在改善型购房需求持续释放的情况下，“房价的结构性上涨”或将继续主导新房楼市。同时，还应该看到，目前的购房需求主要以改善型和首次置业型客户为主力军，投资客逐渐隐去，房价大涨的可能性不大。同时也因为供应有限，导致价格“崩盘”的可能性不大，更多是一种危言。

除此之外，北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志也表示：“2016年的市场可以说还是相当复杂的。”他认为，宏观上，国家调控政策已经很清晰，去库存是排名前列。“北京市场分化还在加剧，市场细分必然是2016年的结果。房价是必然上涨的。但2016年整体成交的数量不会有特别向上的动力，反而会有下行的压力，所以成交量下降和房价上涨，这种背离关系将在2016年表现得很明显。”陈志如是说。本版文/本报记者 李桁