二手房委托中介销售要规避几大风险
2016-01-15 11:43:57 来源：搜狐焦点网
在二手房交易中,往往通过中介来达成一致。依据公证法、房地产登记管理条例及有关法律规定,房地产产权变更登记,是可以通过公证委托授权来办理相应的过户手续的。我国民法通则也规定“代理人有权在被代理人的授权范围内,以被代理人的名义从事民事法律行为,该法律行为对被代理人发生法律效力。”就本质而言,授权委托公证就是让被授权方具备民法上被代理人的身份。而且这种身份通过法律程序予以了公证,具备了公信力,具备法律效力的。如果卖方在出售房产时忽视这个条款,对全权委托的公证授权风险意识不够,办理了全权授权委托公证的话,容易引发一房二卖和资金风险,同时也可能给一些违法中介或恶意炒房人有机可乘。
首先是一房二卖的风险。公证授权书授权“买方办理房屋过户的一切手续,及签署一切法律文书”也即全权代理。买方如果隐瞒出售方与卖房的本合同,其单独以代理人的身份将房产出售于第三人,如果办理过户手续。第三人以合理的价格取得,则房产的所有权归第三人所有。于是就导致了出售方在房款还没拿到,房产已经在第三人名下的境地。就算是追究买方违约责任,要回房产在法律也是非常难,因为就算是买方无权代理的情形,还存在物权法善意取得不动产的情形。
其次就是出售方的资金风险。如果买方恶意将房产出售,收取了该房屋的所有房款,相对于出售方则是极不利。
再次就是授权时间和付款时间如果存在一定期间。给违法中介和恶意买方提供了炒房的机会。因为授权后买方完全可以将房子再次倒卖,从中牟利。并且在这个过程中,有可能替出售房做违法承诺或虚假承诺,以逃避相关税收,损害出售方的权益。
尽管存在上述风险,律师认为,并不是说在出售房产时不要授权,因为代理制度产生也是基于效率,是为了遇事可假手于人提供方便,省去亲临现场的劳苦。
例如在公证授权委托书上注明“委托书是为方便配合办理水、电、过户等辅助过程,受委托中介人员没有收受款项的权利”来防止资金风险和一房二卖的风险。同时,公证授权委托书的授权期限不宜过长,以防止购买方违约交易不成功,公证授权仍在有效期限的情形。
另外,办理公证授权委托后,如出售房产价款不到位的情况下,出卖方还可以在办理了公证授权委托书后,公证授权委托书的原件由授权方(卖方)先保管,等出售房屋的价款全部到位后,再把公证授权委托书给受托方,这样也可以规避资金风险。还有一个就是，在出售房产时尽量不要授权给买方办理相关手续。
