房地产加杠杆途径调查

刚刚过去的两会上，央行副行长潘功胜在记者会上明确表示，房地产中介机构、房地产开发企业自办的金融业务，或者与P2P平台合作开展的金融业务，没有相应资质属于违法经营，央行将对此进行清理整顿。这是媒体集中曝光P2P平台“首付贷”业务后，来自监管最严厉而且明确的表态。由此拉开了清理房地产产业链上无序“加杠杆”的帷幕。

本报记者 何晓晴 广州报道    

导读

“据我们了解，部分平台甚至有推出零首付的情况出现。当然，这主要是针对少部分个人资信特别好、收入比较高、还款能力比较强的客户，这些客户都不需动用自有资金，可以‘空手套白狼’。无疑，此举存在较大的风险隐患，有些类似去年的股票配资风潮。” 曾光称。

“目前，协会已经按相关部门要求上报了首付贷的线上数据。正在等待下一步的安排。”在央行提出将对开发企业和P2P平台合作开展的金融业务进行清理整顿后，3月14日，深圳互联网金融协会秘书长曾光对21世纪经济报道记者表示，“目前，尚处于排查摸底阶段，监管部门并没有全面叫停首付贷。深圳有部分平台仍在开展该项业务。只不过，有些平台已经引起警觉，自发停止了首付贷业务。”

21世纪经济报道记者采访当中了解到，继深圳互联网金融协会率先下发文件摸底首付贷情况之后，北京和上海随后也相继跟进。截至目前，在北上广深四大一线城市中，广州也较新加入摸底首付贷的行列。

“协会已下文排查首付贷相关情况。”3月15日，广州互联网金融协会会长方颂告诉21世纪经济报道记者。

对此，一位网贷行业研究专家认为，“过度杠杆化会驱使一部分收入较低或不稳定人群、高风险倾向人群涉足住房融资，容易产生次级贷，加大房地金融风险。”该专家直言。“目前，北上广深相继对首付贷‘出手’，排查相关P2P平台，链家等多家房地产中介也已暂停首付贷业务。”

不过，曾光也表示，目前排查摸底的只是线上部分数据，线下部分数据由于信息不透明，比较难以估算。“比如通过小贷公司参与配资的这部分资金而言，由于其运作模式比较复杂，如果小贷公司不主动披露的话，是很难查清楚这部分资金去向的。”

北上广深全面排查首付贷

21世纪经济报道记者特别获悉，广州互联网金融协会也于3月15日对各会员单位正式下发了“关于调查统计首付贷等房贷产品的通知”（以下简称“通知”）。

“通知”称，近期部分城市房地产交易过热，银行、小额贷款公司、P2P 平台等机构相继参与‘首付贷’等房贷产品，提高杠杆放贷，放大金融风险。

为此，协会针对P2P平台等会员单位涉及众筹购房、首付贷或其他涉及高杠杆放贷的情况进行调查统计，梳理名单、数量、产品模式和涉及金额，掌握真实情况及存在问题与建议，请各会员单位负责人予以高度重视并亲自落实，于3月17日前如实上报相关数据至协会邮箱。

值得一提的是，房贷产品调查统计表按有无抵押分类，要求针对首付贷、房贷（包括垫资赎契）、众筹购房进行分类统计。具体统计项目分别包括业务笔数、平均期限、平均收益率、投资者人数、总成交量等指标。

此前，从3月初开始，深圳金融办率先下发通知，通过当地互联网金融协会、小贷行业协会，针对小贷公司、P2P等参与首付贷高杠杆放贷的行为，进行摸底排查。深圳地区初步掌握的数据显示，深圳首付贷存量规模在20亿元人民币以上。

此外，上海一家平台负责人也告诉21世纪经济报道记者，上海互联网金融协会也已于3月9日下发了紧急通知，要求各会员单位于3月10日前上报涉及“首付贷”或其他高杠杆房贷的具体情况。

21世纪经济报道记者拿到的该份通知称，上海互联网金融协会呼吁，要求各会员单位在经营中坚持普惠金融，服务实体经济，切实防范金融风险。

在要求上报的会员单位首付贷类产品统计表中，上海市互联网行业协会将首付贷类产品分为五种，包括有抵押首付贷、无抵押首付贷、无抵押置换贷、房产众筹和其他借款用途实为支付首付的产品。会员单位需具体填报件均放款额、累计放款金额、当前贷款余额、月利率、借款期限、还款方式以及是否已暂停此类业务等具体内容。

当天，上海市互联网行业协会一位人士告诉21世纪经济报道记者，“目前，初步摸底工作已经结束。总体来讲，首付贷规模并不大。至于具体情况则不便透露。”

另有接近北京金融局的人士也称，北京地区首付贷的摸底工作还有待观察，暂时没有进一步的计划。此前，北京市金融工作局已指导北京市网贷协会摸底涉嫌高杠杆房贷情况，并通过监测预警平台查控风险。

楼市配资遭遇“急刹车”

值得一提的是，随着近期监管日趋收紧，市场上原本从事首付贷的地产中介和P2P平台正在陆续停止或者调整这类业务。

对此，广州一家平台负责人告诉21世纪经济报道记者，“我们平台上周初就已经停止了该项业务。估计全国类似产品也会陆续下架。”搜易贷一位内部人士也明确表示，“平台已全面停止首付贷。平台一直注重合规性，一旦政策层面说存在违规风险，一定会排名前列时间停止。”

曾光也认为，不排除监管当局下一步会全面叫停首付贷的可能。“据我们了解，部分平台甚至有推出零首付的情况出现。当然，这主要是针对少部分个人资信特别好、收入比较高、还款能力比较强的客户，这些客户都不需动用自有资金，可以‘空手套白狼’。无疑，此举存在较大的风险隐患，有些类似去年的股票配资风潮。” 曾光称。

据网贷之家首席研究员马骏介绍，从发展模式看，开展首付贷业务的平台大致可以分为四种类型。一是房产中介自营平台模式。目前，有不少房地产中介自营P2P网贷平台，如：房天下理财、链家理财、世联集金等。

“由于这些房地产中介机构拥有购房者的资料信息，对于购房者的各种情况也会比较了解，在掌握了用户场景的基础上，满足用户的需要包括各类金融服务，来进行多元化的业务开拓，形成了用户购房链条上的闭环，而这种商业模式更在被不断开拓，金融业务占到整体收入的比例也将进一步升高。” 马骏称。

二是平台与开发商合作模式。这类P2P网贷平台主要通过与房地产开发商、中介进行合作，对接资产来经营；三是平台直接放贷模式。不过房地产类信用贷款金额相比个人普通消费类信贷更大；四是债权转让模式。购房者在支付部分首付款后向转让方申请首付购房贷款，转让方与保理公司签署债权转让协议，然后保理公司对接P2P网贷平台。

排名前列网贷的中国P2P网贷指数系统显示：自2015年至2016年2月，有86家深圳本地P2P网贷平台开展了配资业务，其中直接以“首付贷”产品模式开展业务的P2P网贷平台，有12家。外地有众多P2P网贷平台在深圳开展了房地产市场配资业务，如“链家”。包括本地、外地平台在内，总共超100家网贷平台参与了深圳楼市配资。