现在买二手房会比5月营改增后买更实惠吗？
2016-03-24 11:28:17 来源：搜狐焦点网
按照正常情况，无论是营业税还是增值税，都主要针对卖方，而非针对买方。但实际上，卖方在制定价格时，都会先考虑到成交后要缴纳的各项税费，这些税费也就转嫁给买方。正因如此，不少二手房看房人担心，一旦二手房交易实现营改增，这笔税费到底会不会涨、现在买入真的会比5月实施营改增后买房更实惠吗？
目前，需要缴纳营业税的主要是买入两年内的普通住房，税率为5%；而在上周五，相关部门已经确定的房地产行业的增值税率为11%。
增值税额是根据买入和卖出的差价判断，在这期间房子增值幅度越大，缴纳的增值税也就越多。这就意味着，增值税究竟是否会高过营业税还不一定，这取决于最终的交易价格。对于一些年限较长的房子来说，甚至更多取决于此前的价格上涨幅度，目前短期的影响相对较小。
其实，在很多数据面前，这样的信息也有待考量。数据显示，3月上半月，北京全市二手住宅成交均价为4.1万元/平方米左右，与2月是基本持平的。虽然二手房市场近几月热度不减，但房价并未出现明显上涨，未来随着各项利好政策边际效应的递减以及市场理性的回归，北京二手房均价将整体保持平稳。
目前各类税额算法只是推算
虽然目前房地产行业的营改增已经确定在5月1日后开始实施，税率也已经确定在11%，但具体的算法和相关配套政策还未发布。目前各种关于增值税的税额算法也都是推测出来的。
网络上关于二手房增值税计算较混乱，有的是直接由不含税的卖出价减去不含税的买入价，再乘以11%的税率。这种计算方法还主要是依据企业增值税的算法。
不过，也有业内人士是按照“征收率”而非“税率”计算，二手房房东可算作小规模纳税人，按照征收率计税的简易计税法计算，这个算法就更为简单，直接用不含税的卖出价乘以征收率，征收率则大多为3%。
对比发现，这两种计算方法得出的结果也“差之千里”。比如，一套房买入时200万元，卖出时400万元（均不含税），以11%的计税方法，税额大约为22万元；如果以3%计算，价格则为12万元。两者相差就有10万元。
目前这些公式都还是推测出来的，真正的 全能公式还需要以正式政策为准。
此外，也有一类房子的计税方法是未定的。按照目前的政策，买入满两年的普通住房是不需要征收营业税的，而实现“营改增”后，这类房子是否免征收增值税也是无法确定的。
