北京高院规定：合同有效 补缴税款

近期由于房价高涨，卖方反悔，“阴阳合同”纠纷增多。按照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件疑难问题的会议纪要》，“阴阳合同”中的价格条款是无效的，要按照实际房屋总价来交税。面对超过预期数十万元的巨额税款，买方欲哭无泪。而对于卖方及中介公司来说，“阴阳合同”同样存在很大的风险。

以“阴阳合同”为由反悔

徐女士（化名）去年10月通过中介公司购买了何先生（化名）位于朝阳区的一套商品房。按照双方所签合同，房屋总价420万元，首付款200万元于合同签订后10日内支付，剩余220万元是公积金贷款。因为这套房屋不是何先生的少有住房，所以依照北京市相关规定，需要交纳20%的个人所得税，于是中介公司支招儿：在网签合同上，约定房屋总价款为260万元，其余160万元为装修款，这样就可以少交很多税。

一个多月后，徐女士取得了公积金的批贷函，便联系中介公司和何先生去办理过户手续。不料，还不到两个月，这套房屋的市价就涨到了480万元，何先生反悔了，给中介公司发函，表示双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》和中介做的网签合同约定的价款不同，属于“阴阳合同”，依照《合同法》的规定，“阴阳合同”无效，他愿意退还徐女士已付的首付款。

可这是徐女士给孩子买的学区房，怕耽误了时间，孩子的户口不能顺利迁入，影响孩子入学，她就主动让步，愿意再加20万元。但何先生坚决不卖，双方始终无法协调一致。无奈，徐女士起诉到法院，要求何先生继续履行合同，配合办理过户手续。

合同有效只是价格约定无效

“‘阴阳合同’在二手房买卖中普遍存在，但合同并不完全无效。”北京市东元律师事务所李松律师说，2014年12月《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件疑难问题的会议纪要》第4条中，明确规定当事人在房屋买卖合同中，为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效；但条款无效并不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。

“所以，‘阴阳合同’只是关于价格的约定无效。”李律师以上述案件为例分析说，“按照这一规定，‘房屋总价款260万元、装修款160万元’的约定是无效的，房屋总价应被认定为420万元。”

超出预期巨额税费由谁承担

当“阴阳合同”中的价格约定无效时，房屋总价高了，应交的税费也会超出买卖双方的预期很多，那么这税费究竟应当由谁出？李松律师说，依照北京市有关税收的相关规定，出售不满五年或不是少有家庭住房的房屋，卖方应缴纳20%的个人所得税。但在二手房买卖交易习惯及买卖双方签订的合同中，约定所有的税费由买方承担。

此案中，由于何先生的房屋不是家庭少有住房，他应缴纳20%的个人所得税，按双方约定这笔费用由徐女士支付。但徐女士签订房屋买卖合同时，只想着缴纳个人所得税的基准是260万元，而依照实际的成交价格420万元，徐女士就需要多承担几十万元的税费。由于她是为了给孩子买学区房，怕房子没了，耽误孩子入学，所以坚持要房子。这样一来，她就只得咬牙自行承担这笔税费了。即使事后徐女士想向何先生追偿这笔税费，李律师认为，她也很难获得法院的支持。

像徐女士这样的买家最终肯自掏税费，所以合同还能够继续履行。可另一些买家在突然多出的数十万元的税款面前，可就傻眼了，因为这完全超出了自己的支付能力。

“阴阳合同”各方都存在风险

实践中，签订“阴阳合同”有两种方式。交易价格300万元的房子，一般先签订一个双方真实意思表示的合同，约定房屋总价300万元。为避税再签一个合同，房屋总价成了200万元，多了100万元装修款。

“但也有的为了省事，第二个合同就只写房屋总价200万元，卖方就要承担一定风险。”李律师说，“有买方主张第二个合同是对排名前列个合同的变更，双方协商一致，将房屋总价款变更为200万元。而且第二个避税的合同通常是提交给建委的，有买方就提出在建委备案的合同效力高于没有备案的。”

有的卖方认为不想卖，双方返还定金就行了，或赔偿买方20%的违约金就可以解除合同。李律师提醒卖方，“这种理解是片面的。一般买卖合同约定一方违约，支付另一方20%的违约金，但有条件，并非所有人都享有解除权。如果卖方违约，赔偿20%违约金后，合同解除权就在买方手中。如果卖方诉至法院，不管最终结果如何，对不诚信的卖方来讲都有不小的损失。”

另一方面，签订“阴阳合同”被审查或举报后，需要补缴相应的税款，同时可能面临一定处罚。

而“阴阳合同”的中介作为居间方，也会面临被主管机关责令限期改正，记入信用档案；以及罚款、取消网上签约资格等处罚。

本报记者 林靖J151   

插图 王金辉H