哪些城市将念楼市的“紧箍咒”？

在去库存、稳增长的经济发展目标下，区域楼市的冰火两重天也引发了“刺激”和“收紧”两种截然不同的政策取向。

“托底盖帽”：楼市政策大分化

4月21日，据南京玄武区官方微博消息，将对主城六区以及江宁、浦口等商品住宅项目房价进行调控，申报均价2万元/平方米以下的，年化涨幅不宜高于12%;2万-3万元/平方米的，年化涨幅不宜高于10%;每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。

中原地产首席市场分析师张大伟对《排名前列财经日报》分析，目前楼市调控趋势出现了明显改变。过去一年多的房地产市场，调控的主要方向是去库存，所以各种宽松政策次第出台。但因为库存分化，部分一二线城市及一二线辐射区，库存较低的区域，在系列刺激政策影响下，出现了非常明显的成交放量和房价快速上涨现象。

研究院日前发布的《全国楼市区域分化格局下的地方房地产政策研究》报告(下称《报告》)显示，上海、深圳、南京、苏州等地及周边城市的房价和成交量出现井喷式增长，与大量三、四线城市和以沈阳为代表的部分二线楼市的持续低迷，形成了巨大的反差。

在去库存、稳增长的经济发展目标下，区域楼市的冰火两重天也引发了“刺激”和“收紧”两种截然不同的政策取向：楼市平淡的地区，优惠和刺激型政策频出;楼市非理性火爆的地区，紧缩性政策已现端倪。“因城施策”将成为未来地方房地产政策制定和实施的主导思想。

张大伟说，从最近各地出台的政策可以看到，过去全面宽松的趋势已经出现了变化，在市场分化的基础下，调控政策也明显分化，“托底盖帽”开始出现。房价上涨较快的城市，包括部分一、二线及辐射区都出现了紧缩性政策，如上海、深圳的限购升级及部分城市的信贷收紧。

《报告》分析认为，今年以来全国各地出台的以去库存为目标的刺激型政策可主要归纳为6大类：采取宽松的财政政策，从房地产企业和购房者两方面降低税费，激活市场;充分利用公积金杠杆工具，协助购房者入市;多举措鼓励支持农民进城购房，开放较具潜力的购买需求端口;加大棚改安置和住房保障货币化力度，打通商品房与保障房通道和大力发展租赁市场等措施，盘活存量房去库存;实施房地产供给侧改革，增加经营性房地产项目比重，鼓励企业并购重组;进一步拓展购房群体，允许外国人购房，鼓励大学生购房等。

紧缩政策分为两大路径，主要是紧缩需求端，可归纳为4方面内容：实行差别化信贷政策，预防和严控潜在的金融风险;限购政策进一步升级;规范房企管理，严禁房企、金融机构提供“首付贷”等非银行系统高杠杆房贷业务;强化房地产市场监管，规范预售，防止捂盘惜售。

哪些城市将收紧调控？

张大伟说，最近上海、深圳等一线城市调控升级后，一线城市市场逐渐趋稳，二线城市房价上涨加速，这种情况下，二线城市出台紧缩政策的可能性很大，合肥、厦门、苏州等城市都有可能在最近出台相关政策。

研究员曹倪娜预计，未来各地政府将根据当地楼市发展趋势制定相关的“放松”或“紧缩”政策。楼市过热的区域，会进行适当的控制，严防暴涨引发的风险;在楼市不温不火的区域，继续实行刺激性政策。因此，分析和判断区域楼市的冷热程度，就成为了预测地方楼市政策的风向标，而“商品住宅价格涨幅”和“商品住宅库存去化周期”是判断市场冷热的两个核心指标。

短期房价上涨压力较大的地区，首先将面临紧缩政策的压制。国家统计局数据显示，2016年3月，70个城市中，有62个城市房价止跌或上涨。其中厦门、合肥、上海、深圳和南京五个城市的房价环比增幅较大，北京、广州、杭州、天津和福州的增幅也较大，分列前10位。

随着一线城市的房价逐渐偏高，部分投资投机资金开始撤出一线城市，进而进入二线城市，这使得部分二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。在深圳、上海、南京等房价涨幅较大的地区，目前已经出台了相应的紧缩政策。未来一段时间、随着房价的攀升，厦门、合肥、杭州等地也很可能出台相关的紧缩政策。

库存去化周期低于12 个月的地区，也很可能触发相应的紧缩政策。根据日前发布的3月35城库存报告，合肥、南京、苏州、上海、南昌、深圳、济南、杭州、厦门的存销比都低于10，去库存周期较短。其中，合肥这一数值只有2，南京和苏州也只有3，市场呈现明显的供不应求状态。

根据上述研究，研究院预计，说 2016 年内，最有可能出台紧缩政策的前 12 个城市分别是：深圳、上海、南京、苏州、合肥、北京、郑州、南昌、广州、武汉、 厦门、杭州。

深圳和上海目前已经出台了较为严格的紧缩政策，特别是上海市在3月底发布的“沪九条”可谓”史上最严“限购令。在政策的干预下，这两个城市异常火爆的状态得以缓解，短期内进一步出台紧缩政策的可能性较小，但现有的政策也不会放松。

排名第三、四、五的南京、苏州和合肥，也已经出台了差异化信贷政策、加强预售监管等紧缩措施。排名第十名的武汉，也从公积金方面着手，释放了政策紧缩的信号。不过上述城市尚未出台涉及“加强限购”的行政性干预措施，短期内楼市并未能明显降温，房价依然呈上涨态势。如果未来房价继续大涨，将极有可能出台更为严格的紧缩政策。

其他几个城市及一些一、二线辐射区域尚未出台紧缩政策，如果未来出现房价大涨，也有可能适时推出一些控制性的楼市政策。

张大伟预计，“盖帽政策”的主要特征将是去金融杠杠，在政策作用下，这些城市的房价涨幅有望被抑制。但从整体上看，政策导致房价下调的空间有限，目前房地产依然需要去库存，对于市场来说，信贷等大环境宽松依然非常明确，这导致限购等紧缩政策的效果有限。