销售畅旺背后：热点城市库存告急

本报记者 张敏 北京报道

连续多月的销售畅旺，使库存问题再度浮出水面。

报告显示，截至2016年3月底，全国35个城市新建商品住宅库存规模已连续6个月环比下跌、连续8个月同比下跌。其中，合肥、南京、苏州的去化周期不足4个月，处于严重不足状态。

另据亚豪机构统计，北京的商品住宅库存规模创下最近25个月新低，逼近合理下限。

销售旺盛，供地不足，被认为是库存急剧下降的原因。机构认为，这已经给热点城市的房价和地价带来上涨压力。尽管部分城市已经有意识地加大土地供应量，但由于房地产开发的周期性原因，这些城市在短期内仍将面临供应不足局面。

35城库存连降6个月

库存总量是从2015年下半年开始出现下滑的，这一趋势已延续到今年排名前列季度。

其原因在于销售十分旺盛，而供应端相对低迷。根据国家统计局统计，今年一季度，全国商品住宅销售面积增长35.6%、销售额增长60.3%。但同期的住宅投资仅增长4.6%；住宅新开工面积增长14.8%；房企购置土地面积则下降11.7%。

分城市看，这35个城市的库存也出现分化局面。就去化周期而言，北海、烟台、淮南等三线城市较高，去化周期均超过2年；合肥、南京、苏州等地去化周期尚不足3个月，为周期最短城市。

一线城市的库存下滑最为明显。截至今年3月底，35个城市中的一、二、三线城市库存同比增幅分别为-18.7%、-5.3%和0.2%。

以北京为例，截至4月18日合计库存总量仅66576套，创近25个月新低。按照此前6个月的月均成交套数计算，北京商品住宅库存去化周期仅为8个月，濒临8-10个月合理去化周期底线。

亚豪机构市场总监郭毅指出，2014年和2015年，北京土地供给向民生类用地的自住房和保障房倾斜。由于后者供应规模较大，挤占了商品住宅用地面积，导致过去两年北京出让的商品住宅面积仅有500万平方米。

郭毅表示，当前北京纯商品住宅的供需比低至1：3，即使当前北京商住类产品大行其道，也不能有效补充北京楼市库存告急的现状。

短期难以弥补

“房价上涨”是库存不足的一个重要结果。据统计，今年3月，35个城市新建商品住宅去化周期为11.5个月，环比收窄了1.1个月，处于历史低位。该机构预计，2016年上半年该指标总体会在低位徘徊，也意味着后续房价将继续上涨。

据亚豪君岳会统计，今年排名前列季度北京商品住宅成交均价为33271元/平方米，同比涨幅达25.7%。

库存不足的另一个结果是地价飙升。今年排名前列季度，热点城市土地市场交易火爆，竞买者数量、竞价次数、溢价率等都在攀高。根据统计，多个城市出现月度土地溢价率超过100%的情况。

今年1月，北京成交住宅用地的平均溢价率为133.8%；合肥住宅平均溢价率为107.1%。2月，苏州的住宅用地平均溢价率为114%。3月，南京共成交6宗住宅用地，平均溢价率为115.7%，平均楼面价达到20540元/平方米。

据21世纪经济报道记者了解，由于土地供应严重不足，从春节前开始，南京、苏州等地的很多房企就出现“无房可卖”的情况。加之开发商不想错过销售时机，因此对土地的需求极为迫切。

近期，不少城市出台文件，要求加快供地节奏。3月18日，苏州就在调控楼市的“苏十条”中强调，“在商品住宅供应偏紧、库存较少的区域，增加土地供应量”。但在业内人士看来，这并不能改变短期库存不足局面。

普通商品住宅项目从拿地到预售阶段，通常需要10-12个月，较快也很难降至6个月以下。因此即使现阶段大规模供地，要形成期房供应较快也要在今年第四季度，二、三季度的供应缺口仍难以弥补。

在对土地十分“饥渴”的情况下，本轮土地成交价格将不可避免地攀高，并对今后房价带来上涨压力。

郭毅判断，尽管2016年北京商品住宅计划供地量增加了100公顷，但落实到实际供地量能否明显增加尚属未知；另一方面，出于商品住宅开发的周期性原因，2014年和2015年供地不足，仍将导致北京楼市在今明两年面临商品住宅供给大幅减少的窘境，这将令北京房价上涨势头不可抑制。