拐点隐现： 商品房成交量高位波动

张敏

本报记者 张敏 北京报道

在热点城市的政策打压下，房地产市场正出现降温迹象。

根据首创证券对全国31个大中城市的统计，最近4周来，商品房成交量出现高位震荡局面。其中4月前两周，上述指标还出现了连续下滑。

这被认为是政策打压的结果。从3月中旬开始，苏州、上海、深圳等城市先后出台政策，对楼市进行打压。北京、广州等地虽未明确发文，但也对首付贷等加杠杆行为进行抑制。与此同时，南京、厦门等热点城市近期政策加码预期强烈。

按照历史经验，强力政策出台后，热点城市的新房成交量将明显下滑。有分析指出，政策压制加之此前需求透支性释放，将使未来房地产市场出现冲高回落态势，预计相关的投资、拿地等指标也将出现回落。

连续两周成交量下滑

首创证券统计显示，今年3月第三周（3月21日至27日），上述城市商品房市场合计成交866.71万平方米，同比增长77.04%，环比增长9.32%，单周成交规模创15年以来新高。

其中，一线城市成交量环比增长22.79%；二线城市增长8.35%，单周成交量创历史新高，南京、苏州、大连表现突出；三线城市增长1.61%。

但随后的两周，31个大中城市商品房市场成交量分别为799.60万平方米、691.42万平方米，环比降幅分别为7.74%和13.53%。一线城市回落最为明显。历史数据显示，今年春节过后，上述指标一直维持上涨态势，连续两周回落的情况还是首次出现。

至4月第三周（4月11日至17日），上述指标环比增长12.97%，恢复至781.08万平方米。但距离此前的高点仍有差距。

这种波动出现的原因，被认为与政策变动直接有关。3月18日，苏州出台房地产调控政策，对商品房实施限价；3月25日，上海发文提高二套房首付比例，并将限购门槛提高到“五年社保或纳税记录”；同日，深圳也发文提高购房首付比例和限购门槛；北京、广州也对首付贷等加杠杆行为进行抑制。

政策出台后，上海、深圳楼市均出现明显降温。苏州楼市的周成交面积从3月第三周的36.5万平方米，降至4月第三周的25.1万平方米，跌幅31.2%，是31个城市中跌幅较大的城市之一。

成交量波动还与需求释放乏力有关。按照首创证券的观点，市场需求集中爆发的透支效应已有所显现。若政策面缺乏利好消息，需求将难以持续释放。

有观点还认为，房价的持续冲高，也对需求释放起到了一定抑制作用。研究院指出，房价已经从今年1-2月的“合理”区间，步入3月的“过热”区间，其中风险值得警惕。根据国家统计局数据，今年3月全国70个大中城市中，新建商品住宅价格增长的城市有62个，比2月增加了15个。其中，上涨过快的城市主要集中在一线城市和部分热点二线城市。

二季度或现拐点

按照多数机构观点，由于区域差异性的存在，在整体“去库存”基调下，政策收紧的范围将有所扩大。

从历史经验来看，强力调控政策出台后，市场成交量都会出现持续回落。

中原地产的报告指出，回溯历史，上海2005年3月政策收紧之后，中原二手住宅价格指数连续9个月环比下跌，累计跌幅17%；深圳2007年7月政策收紧之后，中原二手住宅价格指数连续19个月环比下跌，累计跌幅26%。

广发证券也认为，北京在2010年-2011年政策收紧期间，新房成交面积几乎每个月都同比下滑。对于此轮政策调控的效果，该机构认为，受影响较大的应该是投资投机需求和改善型需求（即二套房需求），其中合理的改善型需求被“误伤”。

上述机构指出，今年新房市场将由“量价齐升”逐步进入“量跌价升”阶段。在部分城市政策收紧后，成交量的下跌可能会更快。到今年年末，新房市场的基本面将进一步过渡到“量价齐跌”阶段。

根据国家统计局数据，今年一季度全国商品房销售面积2.43亿平方米，销售额1.85万亿元，分别同比增长33.1%和54.1%。无论是特别值还是增幅，都处于阶段性高位。

首创证券认为，随着近期一线城市限购收紧及热点二线城市调控预期反转， 非核心城市难以支撑高位成交水平，预计市场销售的“拐点”有可能在今年第二季度出现。这一观点也获得不少机构认同。

受此影响，房地产市场的相关指标也将有所平抑。就房地产投资而言，上述机构指出，政策的强刺激以及需求集中爆发的可能性都不存在，因此投资回升基础依然较为脆弱。加之国土部近期表态对库存水平较高的地区停止土地供应，投资水平预期难以延续高位增速水平。

按照大多数机构的观点，一季度房地产投资增速虽然恢复到6.2%，创最近12个月新高。但从全年来看，房地产投资增速仍将在5%左右的水平徘徊。