因城施策：12城市调控将再升级？
2016-04-23 09:07:12 来源：21世纪经济报道
各地政府正对调控采取“刺激”和“收紧”两种截然不同的政策取向。
研究院从“商品住宅价格涨幅”和“商品住宅库存去化周期”两项指标进行权重评估，预测最有可能出台“收紧”型地方楼市政策的有12个城市。依次为：深圳、上海、南京、苏州、合肥、北京、郑州、南昌、广州、武汉、厦门和杭州。其中前五个城市深圳、上海等出台的政策已经证实，北京等或适时推出一些控制性楼市政策。
4月21日南京市传出“商品房限价”消息：将对主城六区以及江宁、浦口等商品住宅项目房价进行调控，申报均价2万元/平方米以下的，年化涨幅不宜高于12%；2万-3万元/平方米的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。
对此南京市物价局相关负责人表示，近期相关部门确实在研究这方面事宜，但具体由房管部门牵头，最终的调控政策如何，将由南京市政府统一发布。
中原地产分析师张大伟也认为，最近一线城市楼市趋稳，二线城市房价上涨加速，这种情况下，二线城市出台约束政策的可能性很大，或将涵盖南京、合肥、厦门、苏州等。
张大伟认为，调控趋势出现了明显改变，在过去一年多时间内，房地产市场调控主要方向是去库存，所以各种宽松政策接连出台。但各城市库存状况出现分化，部分一二线城市及其辐射区中库存较低的区域，在系列刺激政策影响下，出现了明显的量价快速上涨现象。
世邦魏理仕中国区研究部负责人、执行董事陈仲伟表示，可以发现本次市场的涨升不仅是货币政策的体现，也是基本面因素，如产业、城市建设吸引人口导入带来的直接结果，这也是强势二线城市楼市迅速跟上一线城市涨幅的原因。人口聚集的趋势不会在短期改变，而因地施策的楼市调控在今后将成为基本趋势。
张大伟认为，未来一二线城市最有可能出现的政策包括：严查中介烘托房价，约束特别房源、高价房源对市场的影响；加税；对区域指导价进行调整——目前北京的交税价格是实际交易价格调度40%左右，部分学区房甚至只有20%，这种情况下，指导价提高50%的可能性非常大，而一旦指导价格提高，对市场的影响将超过减税的利好；还可能对二套房信贷收紧，看齐上海的二套普通住房首付50%，非普通住宅70%标准；严格打击首付贷款与场外配资，要求购房人在申请贷款时承诺首付为自有资金；限价将不仅针对期房，很可能包括现房等。
对于已经出台楼市新政的城市，研究院认为，未来沪深楼市的成交量、均价在新政作用下，上升还是下降有待进一步观察。
上海楼市调控后的表现说明，当地楼市仍具较大活跃度，整体市场预期并未因“新政”而发生实质性变化。但深圳楼市自“3·25新政”出台后，新房成交面积、成交均价皆呈加速下行态势。而在那之前深圳楼市已经步入下行通道，楼市新政只是“催化剂”。
去年8月份，北京市通州区发布了“最严限购令”：已有一套住房但户籍不在通州、无法提供近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的京籍家庭和无法提供近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非京籍家庭，将无法在通州区购买商品住房。
随后，通州区住宅成交量大幅下跌。中原地产统计数据显示，通州新建商品房住宅成交从2015年8月开始明显下调，特别自9月至今年1月持续走低。
这导致不限购的商住楼市场火爆。但近期有消息称，北京关于通州区商住楼限购细则已经基本确定，较快将在五一前后发布，未来通州商住公寓、写字楼、商业办公等项目也将受限购限贷制约。知情人透露此次限购政策的升级包括调整信贷政策、增加社保或个税年限限制、变散售为整售等。
