换房怎么样操作好？先卖房还是先买房？
2016-04-25 15:46:46 来源：搜狐焦点网
房价上涨的时候，换房族应更加谨慎，对于仅有一套住房的朋友们来说，先买房还是先卖房是个不小的难题。
在北上广深这样的限购城市换房更是艰难，特别是那些只能购买一套房的非本地户口人群。换房就意味着必须先卖房，接着租房，然后找房，结果还不一定能买上。
这不，北京的一位外地哥们儿换房一不小心换成了北漂，从自住房换成了租房。虽说这种事不多见，但换房的风险却实实在在。一般来说，换房有两种方式，先卖房后买房和先买房后卖房。下面我们从几个方面来八一八换房那些事儿：
换房原因：
1、 为了孩子能上个好学校；
2、 现有房子太小，住不下；
3、 周边环境和房子本身问题；
4、 为了脸面；
5、 有钱任性；
6、 为了和父母近点儿。
明确了换房需求，接下来就是卖房再买房了。换房族可以选择新房或二手房，两者各有千秋。
新房：
优势：税费相对简单，只有契税和公共维修基金两项大额支出。房源全新，价格较二手房更低。
劣势：新房通常位置更偏，配套不完善，交房周期较长，等候成本较高。
二手房：
优势：房源大多位于商圈较为成熟地段，配套完善。
劣势：二手房税费较新房更高，公共维修基金虽不用交，但契税、中介佣金、卖方转嫁的营业税、个税等更高。如果是非普通住宅，税费成本通常高达房价的10%。
完整的换房流程通常是这样的：卖房→审核买房资质（限购人群）→寻找新房源→签约→入住。但实际上，并不是人人都能很顺畅的把这个流程走完。原因可能是：
1、 政策变动，买房资格审核出现问题，卖房后，无法在目标区域买房，比如北京的通州区就实施了单独限购政策。
2、 卖家涨价或爽约。这对换房族的风险较大。
虽然先卖风险更大，但先卖的成本更低，因为卖完后又可以按首套房成本来买房。我们来算一笔账。A君在上海有一套70平米的两居室，打算换一套120平米。按上海2016年4月均价45851元/平米计算，A那套70平米两居室市价约为320万元，同地段置换120平米约需550万元。
换房成本比较：
房贷支出
先卖房后买房：
已卖房总房款全部算作首付，剩余230万元选择20年商贷，利率按首套房85折计算，月供为14144.44元
本息支出总额为14144.44×240（期）≈340万元
其中利息总额为109万元。
