最近有消息称，未来房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成，并由地税系统征管，收入全部归属地方，成为地方税源的重要补充。房产税的合并将引导地产的未来发展向何处去？随着暴力时代结束“常态化地产”还值得投资吗？

过去有很多专家指出，房地产行业面临产能严重过剩，因此得出结论，房价一定会暴跌。我认为这是胡说八道。从近段时间的实际情况看，房价确实在小幅下跌，但是没出现暴跌，而且交易量迅速上升，超出所有人预料。为什么？

原 因其实很简单。我想请问所有女性朋友，你们逛街买衣服，衣服价格什么时候暴跌过？要知道服装行业产能过剩严重得多，根据纺织网的较新数据，2014 年，我国服装产量299 亿件，真正消费量只有90 亿件。除了出口，每年都有20% 的服装成为库存消化不掉，如果停止生产，累计库存足够供应五年，产能过剩是百分之几百，而房地产产能过剩不过23%。那衣服的价格为什么不会暴跌呢？只要 是你们肯花钱买的衣服，它一定满足质量好、品牌好、款式时尚等等条件，否则你不会去买的。而像这样的衣服，它一定符合经济学原理，只要价格下跌，需求量一 定暴涨。

地产的道理也是一样。房地产行业从2014 年开始，进入常态化发展。只要是常态化地产，就一定符合经济学规律，价格涨时需求下跌，价格跌时需求上升，而不会出现一直暴涨或暴跌的现象。那什么是常态 化地产呢？以住宅为例，排名前列，是不是具有本地特性，如靠近市中心、火车站、临湖面海等；第二，是不是学区房；第三，是不是地铁房；第四，是不是刚需房。这 四个条件满足越多就越常态化，越常态化就越符合经济学规律。非常态化地产，比如一些“鬼城”，没学校，没地铁，也不是刚需房，就像库存的衣服，是没人要 的。

下面我以深圳和上海的楼市为例，做具体说明。2015 年5 月18 日，国家统计局发布70 个大中城市住宅销售价格变动情况，深圳新建住宅价格同比增长0.7%，环比增长1.8%。无论环比还是同比，深圳楼市均处于全国涨幅排名前列。《今日早报》 2015 年6 月2 日报道，“深圳楼市红火，房地产登记中心一号难求”。一财网6 月4 日报道，“深圳楼市把北、上、广甩出一条街”。看到这些新闻标题我们会以为，2008 年那一轮楼市暴涨又开始了。但是通过分析你会发现，这完全不是我们想象中的全线暴涨！只是个别区域在涨，大部分地区涨幅不大，整体5 月房价环比上涨1.67%，二手房同比还下跌了10.71%，和上一轮楼市暴涨时每天一个价不可同日而语。

首 先我们来分析深圳各个区域的涨幅，龙华新区、宝安区、南山区、大鹏区这四个板块带动了深圳楼市上涨。其他地方都是持平，也有区域下跌，比如光明新区。其中 涨幅较大的大鹏区，2015 年1 月，深圳市委通过《大鹏新区生态文明体制机制改革总体方案(2014—2020)》和五个专项改革方案，刺激了这个区域房价上涨。而南山区价格上涨是因为 前海蛇口自贸区的挂牌。龙华新区和宝安区的上涨原因更直接，广深港高铁的口岸将要设计在这里，30 分钟直达香港西九龙，所以房价上涨。从具体分析可以看出，只要符合我讲的常态化地产四个条件的区域就涨得快，不符合的区域如光明新区就会跌。

再 来看上海。我们研究发现，涨价的区域主要集中在地铁和即将开通地铁的片区，符合我说的第三个条件，地铁房概念。地铁14 号线于2014 年底开工建设，所以沿线的房价在上涨，而涨幅较高的区域为地铁未来的换乘中心车站。如嘉定区嘉定新城，5 月份比4 月份上涨了2.47%，长宁区武宁路上涨4.99%，静安区曹家渡上涨2.86%，黄浦区董家渡上涨3.06%，黄浦区豫园上涨3.95%，这都是因为地 铁14 号线的缘故。还有崇明区，因为之前交通不便，二手房价格每平方米不到8000 元，2014 年10 月29 日，地铁19 号、20 号、21 号线规划方案出台后，这三个岛将通地铁，所以房价也开始上涨。金山区房价也从2014 年底开始上涨，原因是2014 年12 月15 日，金山海岸地区城市设计方案开始向全球征集，要把这块石化污染重地改造成环境优美的滨海城区。

因此，我建议大家可以按照我说的四个条件来选购常态化地产。购买以后不会有暴利，长期来看价格上涨幅度应该和通货膨胀差不多，大概比通货膨胀高一个百分点，美国在过去一百年就是这样。所以如果你想保守投资的话，买常态化的地产，长期之下可以保值。

我 们统计了全国主要城市房地产的平均库存以及开发投资增速，发现一个规律，那就是房地产市场逐渐回归理性，房子回归它的本来属性。请看下图。如果2014 年1 月的库存为1，那么到了2015 年1 月，库存为1.38，也就是说库存量增加了38%，库存积压相对严重。因为高库存，房地产的开发投资增速从2014 年1 月的20% 下降到了2015 年3 月的6%，进入了一个平稳发展期。这里就可以看出，当库存增加时，投资开始放缓，楼市逐渐回归经济学常识。因为普遍降价销售，到了2015 年5 月，库存已经降到了1.32，说明通过降价来去库存是有效果的。

同时我们看到，即使 政策松绑，买房杠杆已经很高，但是房价并没出现暴涨。2015 年3 月30 日，央行发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，其中规定：公积金贷款买首套房的首付比例只需要20% ；购买二套房，首套房贷款已结清的首付比例为30%，未结清的首付比例为40%。相比此前二套房首付比例60%，已经大幅降低，但是全国各地房价都没有出 现以前那种暴涨，楼市逐渐回归理性。

根据我们的判断，2008 年之后的那轮房价暴涨以后都很难有了。城市新增人口在急剧放缓。2010 年，新增进城农民工数量为802 万，2012年减少到473 万，到 2014 年只有211 万，只相当于2010 年的四分之一，后续劳动力严重不足。当然，北、上、广、深这些一线城市还是很有吸引力的，劳动力短缺的主要是三线及以下城市。方正证券的较新研究报告也显 示，2015 年之后，中国20 ~ 64 岁劳动力人口开始负增长，而且下降速度将超过日本。