总价差两成 分校学区房与本校学区哪个才是你的菜
2016-05-06 14:22:34 来源：搜狐焦点网
2015年，北京100%小学实现划片就近入学，90%以上初中实现划片入学。截至目前，今年海淀区的“幼升小”正在研究论证过程中，有可能会推行一房六年内只能有一学位规定。全面实行“多校划片”政策，家长最担心的就是：是否能“买房入名校”将成了未知数，掷重金买下的“学区房”白买了吗？与此同时，一些名校的分校“拔地而起”，面对层出不穷的学区房，家长们该如何抉择？
对大多数人来说，传统意义上公立或私立的重点学校是优选。然后是一般普通学校，如果有条件可选择国际学校。近年来兴起的重点学校分校，也逐渐引来家长热捧。
我们可以先看传统的“重点”学校分布如何。
(截至到2015年北京市城四区重点小学数量)
(截至到2015年北京市城四区重点学区对口小区数量)
整体机会分布就是这样，可以读重点学校的小区只有10%多一点。西城和海淀集聚了过半的学区房。说到学区房不得不提的就是学区房的价格，先来看看截至到2016年3月北京学区房价格。
然而， 除了价格因素之外，购买学区房时还应注意哪些方面呢？往往容易忽略的是与重点学区相比同区域一般学区学区房的价格，那么我们来看看这两者相差多少呢？
由此可见：
1、西城重点学区房均价较高
2、除了朝阳区，其他三个区溢价均在20%以上
3、与周边对比，西城溢价较高，而朝阳较低，朝阳的学校质量看起来实在不给力。
价格之外，购买学区房也不能忽略住房质量，不妨看一下各区的建筑年代占比图。姑且把1990年以前的住宅算做比较老旧的房屋，可以看到，西城1990年以前的房屋占到了53%。
(西城海淀东城朝阳四区学区房建筑年代占比图)
也就是说，如果你在西城买重点学区房，很大可能是只好选择又破又烂还贵的学区。毕竟购买老学区房的人大多为的是获得入学资格，很多人自己甚至不去住。学校密度大，一校多址是西城学校的多数情况。近年来，均衡教育资源的力度较大，在西城，重点与一般学校的差距对买房决策来说可能不那么重要了。
当然，购买还要根据各个学校风格的不同、家长有无特殊偏好、家庭通勤距离等因素综合考虑。所以，如果预算无限，那么请前去西城、海淀看看，那里有你想上的学校，也有你想住的好房子；如果预算有限，又想上重点学校，不妨考虑下名校的分校。
目前北京的名校分校主要分布在西城、海淀、朝阳、大兴、昌平、通州等区。在西城，以实验二小、北京小学等为主要学校，对周边小学进行了合并、改名，从而平衡教育资源。朝阳区则以重点学校开分校的形式，完善新建小区的配套。
(2015年重点小学与分校学区房均价对比)
一般来说，重点小学分校获得与本校相同的教育质量和认可度，需要一定时间，但其品牌效应也会带来很大溢价。我们发现，分校学区均价比周边一般学区的溢价要高，四个区的分校学区均价均比重点学区要低，且周边的一般学区均价也比重点小学周边均价低。
附：1、北京部分热点学区房
2、北京部分在售分校学区房
