最近有个高管朋友问我，王佳，我孩子面临上学问题，而我又想买个改善型，但是市里的学区房普遍都是老破小，要是买个学区房占坑用，再买个改善型，又有点超预算了，你帮我参谋参谋，到底应该怎么办。

这位朋友的预算在1000万左右，最后我给他推荐的是位于丰台区王佐镇的亿城•燕西华府。这是一个别墅项目，青龙湖东1.5公里，环境没得挑。较大的亮点是，这个项目是人大附中丰台分校的学区房，从小学到高中都涵盖。既是学区房，又是改善房，让您一步到位。

（燕西华府实景图）

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别墅市场正在发生变化

根据搜狐焦点网的统计数据，受到全市范围内住宅项目供应持续紧张的影响，北京5月份纯住宅新房成交7965套，较4月萎缩46.7%，价格成交均价约为35936元/平米，环比上涨10.8%，创5个月新高；成交面积约为86.54万平米，环比下降34.6%。

量跌价涨的现象凸显了目前北京地少需求大的窘迫现状。

不过，在住宅市场成交量下跌的同时，北京的别墅市场却在逆势上扬。5月北京别墅市场共计成交700套房源，环比微涨5.7%，同比去年上涨122%；成交均价约为37984元/平米，相比4月小幅上涨，同比去年上涨20%。；成交面积20.81万㎡，同比去年上涨129%；成交金额79.04亿元，同比去年上涨174%。

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纯粹的别墅将会在北京绝迹

之前在介绍首开香溪郡的时候，佳爷曾经说过，在7090政策的影响下，未来北京纯粹的别墅将会绝迹。因为按照政策要求，新开发住宅项目，90平米以下的户数必须占到总数的70%以上，这就造成了，未来开发商想要保持一定收益，就必须选择在一边建设密不透风的自住房，省下的地用来建造高溢价的别墅。按照目前市场发展趋势，可以预见这种高溢价别墅的售价，至少是8位数起步。

特别是最近北京市住建委还规定了，新建住宅项目中，自住房必须与非自住房必须共享项目的配套设施。这种强行将不同圈层业主混合的政策，将会严重影响项目的品质与业主居住体验。

给您提个醒，北京市场上在售的，不含自住房的纯别墅项目全都是自住房政策出台之前建设的。您要是看好了，别犹豫，出手吧，这种房子基本上卖一套少一套了。

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燕西华府项目位置

燕西华府位于丰台区王佐镇西六环王佐桥西800米路北，青龙湖东1.5公里。佳爷实测，下午2点从西四环的岳各庄桥出发，走京石高速，从赵辛店出口出，然后跟着导航走，2点40到达燕西华府售楼处，全程21公里，略堵。

（项目位置图）

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燕西华府周边配套

说到燕西华府周边最有亮点的配套，一个是青龙湖公园。这个公园咱们南城的朋友们都非常熟悉，被大家誉为京西南的“撸串圣地”，地方大、风景好、离市区也近，每到节假日总是“烟雾缭绕”的，佳爷也经常带着家人去，去晚了还抢不到地方。这个公园较大的好处就是，规划了专门撸串的地方，避免撸串游客与运动健身的游客相互干扰。

另一个亮点就是人大附中丰台分校。校址位于燕西华府北侧800米，预计2017年正式招生，燕西华府全部楼盘都属于学校的招生范围之内。学校从小学到高中都有配备，一共72个班，可以满足不同年龄段孩子的上学需求，12年一体制解决业主的后顾之忧。据说，人大附中丰台分校与本校的师资是统一调配的，并且统一备课，力保分校的教学质量与本校持平。

（项目实景图）

其他配套还有：

教育：北京市第十三中学青龙湖分校、云岗中学、北京市第十中学、民族大学、航天三院幼儿园。

医院：航天731医院，王佐镇中心医院周边商业 ：物美超市云岗店

公园 ：南宫世界地热博览园、云岗森林公园、千灵山风景区、白水寺森林公园、南宫体育运动公园、潭柘寺、戒台寺 。

休闲 ：京辉高尔夫、金泷湖高尔夫、南宫温泉水世界。

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燕西华府在售信息

亿城燕西华府产品线比较丰富，目前双拼、独栋、联排、叠拼别墅产品在售。平墅产品预计2016年7月推出。

叠拼为4层，下叠面积为245平，赠送花园20-300平，室内挑空28平，阁楼13-23平。总价1000万/套起。

联排地下1层，地上3层，户型为360平，赠送40平花园，总价区间为1200万/套-1700万/套。

双拼为地上3层地下1层，户型为450平，花园面积120平，总价2300万/套。

独栋户型为580平，赠送180平花园，总价3000万/套起，850平，赠送200平左右花园，总价4000万/套起。

平墅户型为108-135平三居，精装修。2017年10月31日毛坯入住。

佳爷点评：

最近圈里的朋友都在说北京的别墅价值被低估了，我十分认同这个看法。现在600万都已经属于改善里的刚需房了，北京的别墅其实是被市场低估了。特别是7090政策下，纯别墅面临卖一套少一套的情况下，1000万左右的买别墅，其实并不高。具体到亿城燕西华府这个项目，特点有三个，学区房，纯别墅，背山带湖。您要是周末去青龙湖撸串可以顺道去看看，项目实景远比照片漂亮。